Kira bedelinin yükseltilmesi konusundaki anlaşmazlıklar artık doğrudan mahkeme kapısına taşınamıyor. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirildiğinden, süreç masada başlıyor. Bu, tarafların hazırlıksız gitmeyi göze alabileceği bir aşama değil; masada ortaya konulan belgeler, anlaşma olmasa dahi sonraki davanın çerçevesini belirliyor.
Artışın Yasal Sınırı ve Sözleşme Kaydı
TBK, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını düzenler. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, o oranın kendiliğinden geçerli olacağı anlamına gelmez. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise bedel, endeksin yanı sıra taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Arabuluculuk Masasına Ne Götürülmeli
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Son on iki aya ait ödeme dekontları ve banka açıklamaları
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve teknik kayıtlar
- Aynı bina veya çevredeki emsal kira bilgileri
- Gönderilmiş ihtarname ve karşı yazışmalar
Emsal verisi, kulaktan dolma rakamlarla değil ilan çıktıları, kiracı beyanları veya değerleme raporu gibi doğrulanabilir kaynaklarla sunulduğunda ağırlık kazanır.
Tespit Davasında Otuz Günlük İhtar Kuralı
Kira tespiti talebinin yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce karşı tarafa artış iradesini bildiren bir ihtar gönderilmiş olması ya da davanın bu süre içinde açılması aranır. Sözleşmede yeni kira bedeline ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönem içinde açıldığında da karar geriye etkili sonuç doğurur. İhtarın tebliğ tarihini gösteren belgenin saklanması, bu nedenle kira artışı dosyalarının en kritik parçasıdır.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Kayıp
İhtarnamenin doğru adrese, doğru kişiye ve zamanında ulaşmaması, çoğu zaman esasa hiç girilmeden bir kira dönemi kaybedilmesine yol açar. Kiracının adres değişikliği bildirmiş olması, tüzel kişilerde tebligatın yetkili kişiye yapılması ve mernis kaydı gibi ayrıntılar önceden kontrol edilmelidir.
Anlaşma Belgesinin Değeri
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve arabulucu tarafından imzalandığında icra edilebilirlik yönünden güçlü bir konum sağlar. Bu nedenle belge yazılırken yalnızca yeni kira bedeli değil, artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, ödeme günü ve depozito gibi yan konular da açık biçimde yazılmalıdır. Muğlak bırakılan her kalem, kısa süre içinde yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşmenin kuruluş tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebilir. Süreci başlatmadan önce hukuki değerlendirme almanız uygun olur.