Kira bedelinin belirlenmesi tartışması, tarafların çoğu zaman aynı sözcüklerle farklı şeyleri kastetmesinden büyür. Yenileme dönemindeki artış oranı ile kira tespiti davası birbirinden farklı iki kurumdur ve karıştırıldığında hem talep hem süre yanlış kurulur. TBK ve TMK çerçevesinde, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise 634 sayılı Kanunun getirdiği kullanım kuralları da tabloya girer.
Artış Oranı ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Sözleşmede kararlaştırılan artış, yenilenen dönem için kanuni sınır içinde uygulanır ve kural olarak dava gerektirmez. Tespit davası ise bu oranın somut olayda dengeyi sağlamadığı iddiasına dayanır ve mahkemeden bedelin yeniden belirlenmesi istenir. Bu ayrımı yapmadan açılan davalarda, talep sonucu ile dayanak gerekçe birbirini tutmaz.
Otuz Günlük Eşiği Kaçırmamak
Tespit davasının, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış iradesini bildiren bir ihtar göndermiş olması aranır. İhtar süresinde ulaşmışsa, dava yeni dönem içinde açılsa dahi belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanabilir. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi kadar tebliğ tarihi de kayıt altına alınmalıdır; tebligattaki gecikme, tüm dönemin kaybına yol açabilir.
Rayiç Bedeli Neyle İspatlarsınız
- Aynı bina veya yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri.
- Taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı ile ısıtma, otopark, asansör gibi nitelikleri gösteren belgeler.
- Emlak ilan kayıtları ile tarih damgalı ekran görüntüleri.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi; bu talebin dilekçede açıkça yapılması gerekir.
- Kiralananda kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler varsa, bunlara ilişkin belgeler.
Beş Yıllık Dönemin Ayrı Değerlendirilmesi
Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, beş yılı aşan dönemler bakımından bedelin serbestçe değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi esastır. Bu, tarafların birbirine kendi hesap tablosunu dayatmasından çok, karşılaştırmalı verinin dosyaya sunulmasını gerektirir. Ödeme geçmişi düzenli olan kiracının konumu ile temerrüde düşmüş kiracının konumu da aynı değildir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenizin tarihi, kiralananın niteliği ve bölge koşulları sonucu değiştirebilir; ihtar ve dava takviminizi sözleşme metniyle birlikte bir hukukçuyla planlamanız yerinde olur.