Tapu iptali ve tescil davalarında ilk sorulması gereken soru "haklı mıyım" değil, "talebimin hukuki sebebi nedir" sorusudur. Çünkü TMK ve TBK hükümleri çerçevesinde, aynı sonucu hedefleyen taleplerin süre rejimi birbirinden tümüyle farklıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki taşınmazlarda ise ek bir katman devreye girer.
Dava Sebebini Doğru Nitelemek
Uygulamada sık görülen sebepler ve süre bakımından konumları şöyle özetlenebilir:
- Yolsuz tescil: Tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmaması halinde açılan düzeltim talebi, mülkiyet hakkına dayandığı ölçüde zamanaşımına tabi tutulmaz
- İrade sakatlığı (hata, hile, korkutma): TBK'da öngörülen ve öğrenmeden itibaren işleyen kısa süreye bağlıdır
- Ehliyetsizlik: Tasarrufun geçersizliği iddiası, süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilen bir sebep olarak değerlendirilir
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık: Sözleşme ilişkisinin kendi kurallarına tabidir
- Kazandırıcı zamanaşımı: Burada süre, davanın engeli değil bizzat dayanağıdır
Muris Muvazaasında Süre Tartışması
Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermesi halinde saklı pay sahibi olsun olmasın mirasçılar dava açabilir. Bu talep, görünürdeki işlemin muvazaa nedeniyle geçersizliğine dayandığından, hak düşürücü süre veya zamanaşımına bağlı olmadığı kabul edilir. Ancak bu, dosyanın zamandan bağımsız olduğu anlamına gelmez: aradan geçen süre tanık beyanlarının zayıflamasına ve taşınmazın el değiştirmesine yol açar. Muvazaa iddiası ile tenkis talebi birbirinden farklı olduğundan, ikisinin karıştırılmaması gerekir.
Tapu Kaydına Tedbir Şerhi
Dava açılırken en kritik adım, taşınmazın devrini önleyecek ihtiyati tedbir talebidir. Tedbir şerhi konulmadan geçen süre içinde taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, dava konusuz kalmasa bile sonuç almak güçleşir. Talep, taşınmazın devri halinde doğacak zararın somut biçimde açıklanmasıyla desteklenmelidir.
Delil: Keşif, Tanık ve Para İzinin Kurulması
- Tapu ve kadastro müdürlüğünden akit tablosu ile işlem dosyasının tamamı istenir.
- Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği banka kayıtlarıyla araştırılır.
- Devir tarihindeki rayiç bedel ile akitte gösterilen bedel karşılaştırılır.
- Tarafların ekonomik durumu, alıcının ödeme gücü bulunup bulunmadığı yönünden incelenir.
- Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin keşif ve tanık delili birlikte değerlendirilir.
İyiniyetli Üçüncü Kişi Riski
TMK, tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımını korur. Bu nedenle taşınmaz zincirleme devredilmişse, dava yalnızca ilk devir tarafına değil, sonraki maliklere de yöneltilmeli ve onların iyiniyetli sayılamayacağını gösteren olgular ortaya konmalıdır. Kaydın düzeltilmesi mümkün olmuyorsa, sicilin tutulmasından doğan zarar bakımından Devletin sorumluluğuna ilişkin hüküm ayrıca değerlendirilebilir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın devir tarihi, taraf sayısı ve sicildeki şerhler stratejiyi değiştirir. Devir riskinin bulunduğu durumlarda dava ve tedbir talebinin birlikte hazırlanması için hukuki destek alınması önerilir.