Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tahliye talebi, dayandığı sebebe göre tamamen farklı süre ve ispat kurallarına tabidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde, sebebin doğru seçilmemesi davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir.
Sebebe Göre Ayrışan Takvim
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunda öngörülen süreyi içeren bir ihtarla temerrüt oluşturur; süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde ise taahhütte belirtilen tarihten itibaren işleyen ayrı bir süre söz konusudur. İhtiyaç ve yeniden inşa sebeplerinde ise kira süresinin bitimine bağlı bir takvim uygulanır. Bu üç yolun süreleri birbirinin yerine kullanılamaz.
İhtarnamede kontrol edilecekler
- Hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin açıkça yazılması
- Ödeme için tanınan sürenin kanuni süreden kısa olmaması
- Muhatabın ve kiralananın tereddütsüz belirtilmesi
- Tebliğ tarihinin ve tebligat parçasının dosyaya eklenmesi
- Ödeme yapılmazsa tahliye isteneceğinin belirtilmesi
Ödeme ve Teslimin İspatı
Kiracı bakımından en güçlü savunma, ödemelerin banka üzerinden ve açıklama alanına ay belirtilerek yapılmış olmasıdır. Elden ödemelerde makbuz alınmadıysa, kiraya verenin yazışmaları veya tanık beyanları gündeme gelir; ancak yazılı delille desteklenmeyen ödemeler tartışmalı kalır. Kiralananın tesliminde ise tutanak ve fotoğraflar, hem depozito hem de hasar tartışmalarında belirleyici olur. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planına aykırı kullanım iddiası varsa, yönetim kararları ve denetim kayıtları da dosyaya eklenmelidir.
Hak Düşürücü Sürede Yapılan Klasik Hatalar
- Kira süresi bittikten çok sonra bildirim yapılması ve sözleşmenin uzamış sayılması.
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış olması nedeniyle tartışmalı hâle gelmesi.
- İhtarın adi posta ile gönderilmesi ve tebliğ tarihinin ispat edilememesi.
- Aynı yıl içinde yapılan iki haklı ihtarın tarih ve içerik bakımından belgelenmemesi.
İcra Yolu ile Dava Yolu Arasındaki Tercih
Kira alacağı için ilamsız takip yürütülürken tahliye de istenebilir; ancak kiracının itirazı hâlinde süreç icra mahkemesine taşınır. Hangi yolun seçileceği, alacağın büyüklüğü ve tahliyenin aciliyeti birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Kira sözleşmenizin türü ve tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenizi inceleten bir değerlendirme yaptırmanız uygun olur.