Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman basit bir satış talebi gibi görülür. Oysa TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bakıldığında sonucu belirleyen unsurlar, dava açılmadan önce yapılan bildirimler ve keşif aşamasına yapılan hazırlıktır.
Dava Öncesi İhtarın İki İşlevi
Paydaşlara gönderilen ihtar, hem paylaşma iradesinin açıkça ortaya konmasını sağlar hem de kullanımdan doğan alacaklar bakımından zemin hazırlar. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan tazminat istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşın kullanımdan men iradesini bildirmiş olması aranır. Bu bildirim yapılmadan geçen dönem için talepte bulunmak güçleşir; ihtarın noter aracılığıyla ve tebliğ tarihi belgelenebilir biçimde gönderilmesi bu nedenle önemlidir.
Aynen Taksim İhtimalini Kanıtlamak
Paylaşmada aynen taksim önceliklidir; ancak bunun mümkün olduğunu ileri süren tarafın somut veri sunması beklenir. Taşınmazın imar durumu, ifraz edilebilirliği, bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli olup olmadığı ve gerektiğinde kat mülkiyeti kurulmasına uygunluğu, belediye ve tapu kayıtlarıyla desteklenmelidir. Bu belgeler sunulmadığında dosya genellikle satış yoluyla paylaşmaya yönelir.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve kadastro paftası ile çap örneği
- İmar durum belgesi ve varsa onaylı mimari proje
- Taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili varlıkların kim tarafından yapıldığına dair belgeler
- Kira sözleşmeleri ile kira gelirinin kime ödendiğini gösteren kayıtlar
- Değer tespitine esas emsal satış bilgileri
Muhdesat ve Kullanım Alacakları
Taşınmaz üzerindeki yapı ya da ağaçların bir paydaşa ait olduğu iddiası, satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkiler. Bu iddianın ortaklığın giderilmesi dosyası içinde mi yoksa ayrı bir dosyada mı ele alınacağı baştan planlanmalı, aksi hâlde satış tamamlandıktan sonra tartışma çok daha zor yürütülür. Kullanımdan doğan alacaklar bakımından ise geriye dönük olarak istenebilecek dönemin sınırlı olduğu unutulmamalıdır.
Süre Baskısının Doğduğu Yerler
Bu dava türünde katı bir hak düşürücü süre bulunmasa da, satış kararı verildikten sonraki aşamalarda süreler kısalır: ihale sürecine ilişkin şikâyet ve itirazlar ile kanun yoluna başvuru süreleri gün hesabıyla işler. Paydaşlar arasında paylaşmayı isteme hakkını sınırlayan bir anlaşma varsa, bu anlaşmanın süresi ve geçerliliği de dosyanın başında değerlendirilmelidir.
Bu açıklamalar genel bilgi vermek içindir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıtlardaki şerhler sonucu değiştirdiğinden, dava öncesinde tapu ve imar kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.