Kira bedelinin artırılması ya da artışa itiraz edilmesi, çoğu zaman haklılıktan önce takvimle ilgili bir sorundur. TBK hükümleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınır sözleşmeyle aşılmış olsa dahi bağlayıcı değildir.
Yeni Dönem Başlamadan Yapılması Gerekenler
Kiraya veren endeks sınırının üzerinde bir bedel talep ediyorsa dayanağını kira tespit davasında ortaya koymalıdır. Bu davanın sonucunun yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurabilmesi, dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa yazılı bildirim yapılmasına ya da davanın bu süre içinde açılmasına bağlıdır. Bildirim yapılmadan geçirilen dönem, artışın ancak sonraki dönemden itibaren istenebilmesi sonucunu doğurur.
Kiracının İtiraz Ederken Dikkat Etmesi Gerekenler
- Fazla ödeme yapılmışsa, ödemenin ihtirazi kayıt konularak yapılması sonraki iade talebini korur.
- Ödemeler banka üzerinden ve kira dönemi açıklaması yazılarak yapılmalıdır.
- Sözleşmedeki artış hükmü endeksi aşıyorsa, aşan kısmın bağlayıcı olmadığı ayrıca ileri sürülmelidir.
- Elden yapılan ödemelerde makbuz alınmaması, sonradan temerrüt iddiasına açık kapı bırakır.
Emsal Kira Bedelinin Somut Olarak Gösterilmesi
Kira tespiti taleplerinde en zayıf kalan yön, emsal iddiasının belgeye bağlanmamasıdır. Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri; ilan kayıtları, komşu taşınmazlara ait sözleşme örnekleri ve keşif talebiyle desteklenmelidir. Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve kullanım amacı karşılaştırma tablosunda ayrı sütunlar hâlinde gösterildiğinde bilirkişi incelemesi de daha isabetli sonuç verir.
Aynı Dosyada Tahliye Riskinin Değerlendirilmesi
Artış uyuşmazlığı çoğu zaman tahliye tartışmasıyla iç içe ilerler. Kiracının ödeme düzeni bozulmuşsa, artış lehine sonuçlansa dahi ayrı bir tahliye süreci gündeme gelebilir. Bu nedenle strateji kurulurken artış, birikmiş fark ve tahliye ihtimali birlikte değerlendirilmelidir. TMK ile kat mülkiyetine ilişkin düzenlemelerden doğan kullanım sınırları da tabloya dâhil edilmelidir.
Bu bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin tarihi ve türü uygulanacak kuralları değiştirebileceğinden, somut olayda hukuki görüş alınması önerilir.