Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünen konularla başlar; ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu ihtilaflarda usul, esas kadar belirleyicidir. Kat malikleri kurulu kararına itiraz, ortak alan kullanımı veya aidat uyuşmazlığı olsun; dosyanın gücü toplantı ve yönetim kayıtlarından doğar.
Kararın Nasıl Alındığını Belgelemek
Kat malikleri kurulu kararlarının denetimi, çoğunlukla toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı üzerinden yürür. Bu nedenle çağrının kimlere, ne zaman ve hangi yolla yapıldığı; toplantıda yeter sayının bulunup bulunmadığı ve kararın hangi çoğunlukla alındığı belgelenmelidir. Karar defterinin ilgili sayfası, imza listesi ve çağrı belgesi bir arada saklanmalıdır.
İtiraz Süresinin İki Ucu
Karara katılmayan veya toplantıya katılamayan kat maliki, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. Bu hak, kararı öğrenmeden itibaren işleyen kısa süre ile karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun sürenin birlikte gözetilmesini gerektirir; her iki süre de hak düşürücü niteliktedir. Toplantıya katılmayan malik bakımından asıl tartışma, kararın ne zaman öğrenildiğidir. Bu nedenle kararın tebliğ edildiği ya da ilan panosuna asıldığı tarih fotoğrafla kayıt altına alınmalıdır.
İhtarın Aidat ve Rahatsızlık Dosyalarındaki Rolü
Aidat borcu, ortak alanın işgali veya diğer maliklere rahatsızlık veren kullanım iddialarında ihtar, sürecin dönüm noktasıdır. İhtarda hangi davranışın hangi tarihte gerçekleştiği ve ne yapılması istendiği somut olarak yazılmalıdır. Genel ifadelerle yazılan uyarılar, sonraki aşamada davranışın devam ettiğini ispat etmeye elverişli olmaz.
Toplanması Gereken Kayıtlar
- Yönetim planı ve varsa sonradan yapılan değişiklikler
- İşletme projesi, aidat tahakkuk cetveli ve ödeme kayıtları
- Toplantı çağrısı, hazirun listesi ve karar defteri örneği
- Ortak alandaki değişikliği gösteren tarihli fotoğraf ve teknik raporlar
- Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ve verilen yanıtlar
Kısa Değerlendirme
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında haklılık, çoğu zaman düzenli tutulmuş bir yönetim arşiviyle ortaya konur. Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve kararın konusu sonucu etkileyeceğinden, itiraz süresi işlemeye başlamadan hukuki görüş alınması yerinde olur.