Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok karıştırılan konu, tahliyenin hangi yoldan isteneceğidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde şekillenen kira hukukunda, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye ile mahkeme yoluyla açılan tahliye davası birbirinden farklı süre ve belge düzeni gerektirir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar sonra baştan başlamak anlamına gelir.
İki Ayrı Kapı
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): kiracıya ödeme emri gönderilir, verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhütte belirtilen tarihten sonra icra dairesine başvurularak tahliye talep edilir; burada tartışma taahhüdün geçerliliği üzerinde yoğunlaşır.
Bu iki yol dışındaki sebepler, örneğin gereksinim veya yeniden inşa, kural olarak mahkemede ileri sürülür.
Ödeme Emrinin Türünü Doğru Seçmek
Takip talebinde tahliye istenmediğinde, ödeme emri yalnızca alacağı tahsile yarar; sonradan aynı dosyadan tahliye istenemez. Bu ayrıntı uygulamada sıkça atlanır. Ayrıca ödeme emrinde ihtar süresinin ve tahliye talebinin açıkça yer alması gerekir; eksik düzenlenen emir, kiracının itirazı olmasa dahi sonuç doğurmaz.
Kiracı İtiraz Ederse
- Kira ilişkisine itiraz edilmişse, ilişkinin varlığı belgeyle ispatlanmadan icra mahkemesinden tahliye kararı alınması güçleşir.
- Ödeme yapıldığı iddiası varsa, dekont ve banka açıklamaları ay ay eşleştirilerek sunulur; açıklamasız ödemeler hangi aya sayılacağı tartışmasını doğurur.
- Taahhüdün tarihsiz veya kira sözleşmesiyle aynı anda imzalandığı iddiası, ayrı bir savunma başlığıdır.
- İtiraz üzerine duran takipte, itirazın kaldırılması için tanınan süre takvimin en kritik satırıdır.
Kararın İnfazı
Tahliye kararı alındıktan sonra infaz kendiliğinden olmaz; icra dairesinden tahliye talebi yenilenir, kiracıya taşınma için süre verilir ve gerekirse zorla çıkarma aşamasına geçilir. Eşyaların yediemine teslimi, muhafaza masrafı ve olası zarar kalemleri baştan hesaplanmalıdır. Depozito ve son dönem kira alacakları ise tahliye dosyasından ayrı bir takip konusudur.
Kiracının Süreye Dayalı Savunmaları
Kiracı bakımından ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği, verilen sürenin eksik hesaplanıp hesaplanmadığı ve talebin dayandığı sebebin sözleşmeyle uyumu ilk kontrol edilecek noktalardır. Bu itirazlar süresinde ileri sürülmezse, esasen haklı olsa bile dinlenme imkânı daralır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Kira sözleşmenizin metni ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan veya itiraz süresini beklemeden hukuki değerlendirme almanız önerilir.