Bir taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası açılmışken, aynı taşınmazda oturan kiracıya karşı icra yoluyla tahliye süreci de yürüyorsa iki takvim aynı anda işlemeye başlar. Mülkiyet tartışması ile kullanma hakkı tartışması farklı usullere tabi olduğundan, birinin sonucunu beklerken diğerinde süre kaçırma riski doğar. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu iki sürecin birlikte yönetilmesini konu alır.
Mülkiyet Uyuşmazlığı ile Tahliye Talebinin Ayrı Kulvarları
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirler; icra yoluyla tahliye ise kira ilişkisinden doğan kullanma hakkının sona erdirilmesine yöneliktir. Kiracı, kiralayanla arasındaki sözleşmeye dayanan borcundan, mülkiyet tartışmasını gerekçe göstererek kurtulamaz. Buna karşılık taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi ayrı bir hukuki temele oturur ve kendi süre şartlarına tabidir.
Tahliye Yolunda Sürenin Kritik Olduğu Noktalar
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ödeme emrindeki ihtar süresinin doğru hesaplanması
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüt tarihinden itibaren aranan başvuru süresi
- İki haklı ihtar iddiasında ihtarların aynı kira yılı içinde olması şartı
- Ödeme emrine yapılan itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması yoluna gidilecek süre
- Tahliye kararının icrası için kanunda öngörülen bekleme süresinin gözden kaçırılması
Tapu Davasında Delil Hazırlığı
Tapu iptali talepleri muvazaa, hata, hile, ehliyetsizlik veya mirastan mal kaçırma gibi farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Her sebep farklı delil setini gerektirir. Muvazaa iddiasında bedelin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları, ehliyetsizlik iddiasında tasarruf tarihine yakın sağlık kayıtları öne çıkar. Taşınmazın tapu kaydına dava şerhi işlenmesi talebi ise üçüncü kişilere devri güçleştirdiği için dilekçeyle birlikte düşünülmesi gereken bir tedbir kalemidir.
Kat Mülkiyeti Boyutunun Atlanmaması
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, yönetim planı ve ortak yer kullanımına ilişkin kararlar hem tahliye hem de mülkiyet tartışmasını etkileyebilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı başvuru süreleri kısadır ve bu süreler mülkiyet davasının seyrinden bağımsız işler. Aidat borcu, ortak alan kullanımı ve projeye aykırılık iddiaları ayrı ayrı klasörlenmelidir.
İki Süreci Tek Takvimde İzlemek
- Her iki dosya için de duruşma, cevap ve itiraz tarihleri ortak bir çizelgeye işlenir.
- Tebligat tarihleri, tebliğ evrakı örnekleriyle birlikte saklanır.
- Bir dosyadaki beyanın diğer dosyada aleyhe kullanılma ihtimali önceden değerlendirilir.
- Bekletici mesele talebinin hangi aşamada ileri sürüleceği kararlaştırılır.
- Taşınmazın devri ihtimaline karşı tedbir talepleri gündemde tutulur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın tapu durumu ve kira ilişkisinin kuruluş biçimi sonucu değiştirebileceğinden, süreçlerden herhangi biri başlamışsa dosyanızın bütününü bir hukukçuyla birlikte planlamanız yerinde olur.