Kira artışı tartışmalarında taraflar çoğunlukla oranı konuşur; oysa dosyanın kaderini belirleyen asıl unsur, artış iradesinin hangi tarihte, hangi belgeyle ve kime ulaştığının ispatıdır. Aşağıda TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, kira artışı ihtarının delil boyutu ele alınmaktadır.
İhtar Bir Şekil Şartı mı, Delil Aracı mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemin artışı, sözleşmedeki kayda ve kanunun öngördüğü üst sınıra tabidir. Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarı çoğu durumda bir geçerlilik şartı olmaktan çok, iradenin karşı tarafa ulaştığını gösteren delildir. Bununla birlikte kira bedelinin mahkemece belirlenmesi isteniyorsa, ihtarın yeni dönem başlamadan makul bir süre önce tebliğ edilmiş olması sonucun hangi dönemden itibaren doğacağını doğrudan etkiler. Bu nedenle ihtarın içeriği kadar tebliğ tarihi de dosyanın merkezine yerleştirilmelidir.
Tebligat Zincirini Kurmak
Noter ihtarnamesi tercih edilmeli, tebliğ mazbatası ihtarnameyle birlikte saklanmalıdır. Kiracının adreste bulunamaması hâlinde yapılan işlemin usulüne uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir; usulsüz tebligat iddiası, esasa hiç girilmeden dosyayı geri döndürebilir. Elektronik yazışma veya mesajlaşma yoluyla yapılan bildirimler destekleyici delil olarak değer taşısa da, tek başına dayanılması riskli bir tercihtir.
Artış Talebini Sayısal Olarak Savunmak
- Sözleşmenin artış maddesinin tam metni ve el yazısı ekleri
- Önceki dönemlere ait ödeme dekontları ve açıklama satırları
- Banka kayıtlarında kiranın hangi ay için yatırıldığını gösteren notlar
- Emsal kira araştırmasına dayanak taşınmaz ilanları ve nitelik karşılaştırması
- Taşınmazın konumu, yaşı ve donanımını gösteren fotoğraf ve tapu kayıtları
Hak Düşürücü Süre ve Dönem Mantığı
Kira ilişkisinde süreler takvim yılına değil, sözleşmenin dönemine göre işler. Yenileme tarihi yanlış hesaplandığında, talep bir sonraki döneme kayar ve aradaki fark tahsil edilemez hâle gelebilir. Ödenmeyen kira nedeniyle temerrüt ihtarı gönderilecekse, ihtarda tanınan ödeme süresinin kanunun öngördüğü asgari süreden kısa olmaması gerekir; kısa süre veren ihtar, tahliye talebinin dayanağını çürütür.
Uyuşmazlık Büyümeden Yapılabilecekler
- Sözleşme, ihtar ve ödeme kayıtları tek dosyada tarih sırasına konur.
- Yenileme tarihi ve ihtar için son gün ayrı ayrı işaretlenir.
- Kiracının itiraz gerekçesi yazılı olarak istenir; sözlü tartışma tutanağa bağlanır.
- Uyuşmazlığın parasal boyutu ile dava masrafı karşılaştırılarak müzakere seçeneği tartılır.
Bu metin bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların ticari sıfatı hesapları değiştirebilir; taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce hukuki görüş almanız önerilir.