Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi hem de kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde iki ayrı usul aynı gayrimenkul üzerinde eş zamanlı yürür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ilerleyen bu süreçte, iki takvimin birbirini bozmaması için baştan tek bir plan kurulması gerekir.
İki davanın birbirini nasıl etkilediği
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılmasını hedefler. Taşınmaz kiracı ile birlikte satışa çıkarıldığında, kira ilişkisinin varlığı satış bedelini ve alıcı ilgisini etkileyebilir. Buna karşılık tahliye süreci tamamlanmadan yapılan satış, yeni malik açısından yeni bir tahliye sürecini gündeme getirir. Bu nedenle önce hangi sürecin başlatılacağı, pay oranlarına ve kira sözleşmesinin durumuna göre bilinçli seçilmelidir.
Tahliye yolunun seçiminde belirleyici olan belge
İcra yoluyla tahliyede izlenecek yol, elde bulunan belgeye göre değişir:
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ödeme emri ve buna bağlı itiraz süreci
- Yazılı sözleşmede tahliye taahhüdü varsa, taahhüde dayalı takip yolu
- Sözleşme süresinin sona ermesi veya ihtiyaç iddiası gibi hâllerde dava yolu
Belgenin niteliği doğru saptanmazsa takip baştan yanlış kurulur; itiraz üzerine dosya duraksar ve geçen süre ortaklığın giderilmesi dosyasındaki satış takvimini de geciktirir.
Paydaşlar arasında yetki ve tebligat düzeni
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Miras yoluyla intikal etmiş, adresi bilinmeyen veya yurt dışında bulunan paydaşların bulunması hâlinde tebligat aşaması dosyanın en uzun ayağına dönüşür. Dava açılmadan önce tapu kaydı, veraset ilamı ve adres kayıtlarının birlikte çıkarılması, ilerleyen aşamada aylarca sürebilecek tebligat kaybını önler.
Kat mülkiyeti ve fiili kullanım tespiti
Taşınmaz kat mülkiyetine geçmişse veya geçmeye elverişliyse, aynen taksim seçeneği güçlenebilir. Bu nedenle proje, iskân ve yönetim planı belgeleri dosyaya erken sunulmalıdır. Ayrıca fiilî kullanımın kim tarafından sürdürüldüğü, ecrimisil ve kira alacağı yönünden ayrı bir talep doğurabileceğinden, kullanım durumunun tespiti dava açılmadan yapılmalıdır.
Satış aşaması için hazırlık
Satış kararı verildiğinde işlemler hızlanır; bu aşamada kıymet takdirine itiraz ve satış ilanına ilişkin kontroller kısa sürelidir. Satış öncesinde taşınmaz üzerindeki hacizler, ipotekler ve şerhler bir kez daha listelenmeli, kiracının durumu ilan metnine doğru yansıtılmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; pay oranları, kira sözleşmesinin türü ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. İki süreci birlikte yürütmeden önce dosyanızı somut belgelerle değerlendirtmeniz yararlı olacaktır.