Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma genellikle kişisel görünür; oysa hukuki takvimi başlatan şey kişiler değil, kat malikleri kurulu kararı ve ortak gider tahakkuklarıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, süre yönetimini ve arabuluculuk adımını ele alır.
Takvimi Başlatan Belge: Kurul Kararı
Kat malikleri kurulunun aldığı karar, karar defterine yazılıp imzalandığı andan itibaren ilgili malikleri bağlar. Karara katılmayan ya da toplantıya çağrılmayan malik bakımından itiraz yolunun süresi, kararın öğrenilmesine bağlı olarak işler. Bu nedenle karar defterinin suretini almak, toplantı çağrısının nasıl yapıldığını ve kimlere ulaştığını belgelemek ilk adımdır.
Arabuluculuk Hangi Uyuşmazlıkta Zorunlu
Kat mülkiyetinden doğan ve konusu para alacağı ile tazminat olan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Ortak gider alacağının tahsili gibi taleplerde bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Buna karşılık kurul kararının iptali gibi talepler farklı değerlendirilir; hangi talebin hangi yola tabi olduğu dilekçe yazılmadan önce netleştirilmelidir.
- Talebi para alacağı ve diğer talepler olarak ayırın
- Arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklemeyi unutmayın
- Yönetici aleyhine ve malik aleyhine talepleri karıştırmayın
- Tebligat adreslerini tapu ve yönetim kayıtlarından teyit edin
Ortak Gider ve İcra Takibinin Kesişimi
Ortak gider alacağı için icra takibi yolu ile dava yolu birbirinin alternatifidir ve seçim, itiraz ihtimaline göre yapılmalıdır. Takibe itiraz edilirse takip durur ve itirazın kaldırılması için kanunda öngörülen süre içinde harekete geçilmesi gerekir; bu süre kaçırıldığında aynı alacak için yeniden ve daha uzun bir yol izlenir. Gecikme tazminatı talebi de ayrıca ve hesaplanabilir biçimde yazılmalıdır.
Yönetim Dosyasında Kayıt Düzeni
- Karar defteri, işletme projesi ve tahakkuk tablolarını tek klasörde toplayın.
- Her maliğe yapılan bildirimin tarihini ve biçimini kayda geçirin.
- Ödeme ve kısmi ödemeleri tarihiyle işleyin; kısmi ödeme takvimi değiştirebilir.
- Uyuşmazlık büyümeden arabuluculuk başvurusunu planlayın.
Her yapının yönetim planı farklıdır ve bu plan, kanunun izin verdiği ölçüde uygulamayı etkileyebilir. Yönetim planınızı ve kurul kararını birlikte inceletmek, gereksiz dava maliyetinden korur.