Kira bedelinin artışı konusundaki anlaşmazlık, çoğu zaman bir hesap tartışması olarak başlar ve icra dosyasıyla devam eder. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinde artış oranı ve tahliye sebepleri bakımından koruyucu kurallar öngörür; kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülükler de tabloya girer. Bu süreçte en pahalı hata, kısa sürelere bağlanmış itiraz ve dava haklarının farkına varılmadan geçirilmesidir.
Artış talebinin dayanağı önce belirlenir
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa tartışma bu kaydın uygulanmasına, yoksa kanuni ölçütlere göre yürür. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava konusudur ve kendi usulü vardır. Tarafın hangi zemine dayandığını netleştirmeden gönderdiği ihtarname, sonraki aşamada aleyhine yorumlanabilecek bir kabul niteliği taşıyabilir.
Ödeme emri geldiğinde işleyen kısa süreler
- Takibin türü belirlenir; kira alacağı ile tahliye talebi aynı dosyada olabilir.
- İtiraz süresi kaçırılmazsa takip durur; kaçırıldığında takip kesinleşir ve tahliye yolu açılır.
- Borca itiraz ile imzaya itirazın sonuçları farklıdır; hangisinin ileri sürüldüğü açıkça yazılmalıdır.
- Ödeme yapılacaksa dekonta hangi aya ait olduğu mutlaka yazılır.
- Kısmi ödeme yapılan hâllerde kalan tutarın hesabı ayrı gösterilir.
İhtar, itiraz ve tahliye zinciri
Kiraya veren bakımından tahliye sonucuna götüren yol, çoğu zaman usulüne uygun bir ihtar ve ardından açılan davadan geçer. Kiracı bakımından ise ödeme belgelerinin düzenli tutulması, ihtarların hangi dönemi kapsadığının izlenmesi belirleyicidir. Zincirin bir halkasındaki usul eksikliği, esasen haklı olan tarafın talebini sonuçsuz bırakabilir.
Tespit davası ile icra dosyasının uyumu
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava sürerken icra takibi de yürüyorsa, iki dosyanın birbirini nasıl etkileyeceği baştan planlanmalıdır. Tespit kararının geçmişe etkisi, ödenen ve ödenmeyen aylar bakımından farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle ödemeler ihtirazi kayıt konusu yapılacaksa bunun zamanı ve biçimi önceden kararlaştırılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.