Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar genellikle yavaş büyür, sonra aniden süreye takılır. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK'nın kesiştiği bu alanda, ortak alandaki değişiklik ya da kurul kararı fark edildiği anda başlayan saat, çoğu malik tarafından gözden kaçırılır. Tespit davası ise geç kalınmış bir dosyayı kurtarmaktan çok, zamanında kullanıldığında delil yaratan bir araçtır.
Kurul kararına karşı süre işlemeye başlar
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, katılmayan veya karşı oy kullanan malikler bakımından da bağlayıcıdır. Karara karşı iptal talebi, kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmelidir. Toplantıya katılmayan malikler bakımından süre, kararın kendisine bildirildiği ana bağlıdır; bu nedenle karar defterinin imzalı örneğinin ne zaman tebliğ edildiği belgelenmelidir. Yönetim tarafından yapılan duyuruların kapı ilanı biçiminde olması, bildirim tartışmasını sıklıkla gündeme getirir.
Tespit davası ne zaman gerçekten gerekli
Tespit davası, bir hukuki durumun varlığının belirlenmesini sağlar; ancak eda davası açılabildiği hâllerde hukuki yarar tartışması doğar. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tespitin işe yaradığı tipik durumlar şunlardır:
- Projeye aykırı yapılan değişikliğin kapsamının belirlenmesi
- Ortak alan sınırlarının ve eklenti niteliğinin saptanması
- Su sızıntısı, yalıtım kusuru gibi zamanla değişen fiilî durumun kayda geçirilmesi
- Arsa payı ile bağımsız bölüm arasındaki uyumsuzluğun belirlenmesi
Delil tespiti: kaybolmadan önce kaydetmek
- Sızıntı, çatlak veya rutubet gibi olgular mevsimle değiştiğinden, tespit talebi gecikmeden yapılmalıdır.
- Talepte hangi noktaların inceleneceği kroki üzerinde gösterilmelidir.
- Onaylı mimari proje ve tapu kaydı, talebe eklenmelidir.
- Tespit raporu, sonraki davada ana delil hâline geleceğinden bilirkişinin uzmanlık alanı talep dilekçesinde belirtilmelidir.
Yönetici, işletme projesi ve gider uyuşmazlıkları
Ortak gider ve avans alacaklarında, işletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması belirleyicidir. Tebliğ edilmemiş bir projeye dayanılarak yapılan takipte, borçlu malikin itirazı sonucu doğurur. Buna karşılık usulüne uygun tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş bir projeye dayanan alacak, tahsil aşamasında güçlü konumdadır. Yöneticinin yetkisi ise kurul kararıyla sınırlıdır; yetki dışındaki işlemler için ayrı bir hukuki temele ihtiyaç duyulur.
Hangi mahkeme, hangi usul
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu kural, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez nitelikte değerlendirilir. Davanın açılacağı mahkemenin görevi ise uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir; alacak talebi ile projeye aykırılığın giderilmesi talebi aynı dilekçede birleştirilecekse, bu ayrım önceden netleştirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Yapının projesi, kurul kararlarının içeriği ve tapu kaydındaki şerhler sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızı ilgili belgelerle birlikte bir hukukçuya değerlendirtmeniz önerilir.