Kira bedelinin güncellenmesi tartışmasında sonucu belirleyen şey çoğu zaman rakam değil, takvimdir. TBK ve TMK çerçevesinde kira tespiti isteminin hangi dönem için hüküm doğuracağı, davanın açıldığı tarihe ve varsa bildirimin zamanına bağlıdır. Bu nedenle dosya, dava dilekçesinden önce bir tarih tablosuyla kurulmalıdır.
Artış ile Tespitin Farkı
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranının uygulanması ayrı, bedelin yargı yoluyla yeniden belirlenmesi ayrı bir konudur. Taraflar arasında geçerli bir artış hükmü varsa, bu hüküm kendi sınırları içinde uygulanır. Tespit istemi ise bedelin emsallere ve taşınmazın durumuna göre yeniden belirlenmesini hedefler. Talep dilekçesinde bu ikisinin karıştırılması, istenen dönemin kaybına yol açar.
Dönem Başlangıcını Doğru Hesaplamak
Tespit isteminin hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, davanın dönem başına göre ne zaman açıldığıyla ve karşı tarafa bildirim yapılıp yapılmadığıyla ilişkilidir. Bu nedenle şu tarihler tek tabloda toplanmalıdır:
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri
- Varsa artışa ilişkin bildirimin gönderim ve tebliğ tarihleri
- Fiilen ödenen kira tutarlarının aylık dökümü
- Taşınmazda yapılan iyileştirme veya değer değişikliklerinin tarihleri
Bildirimin İşlevi
Dönem başından önce yapılan yazılı bildirim, talebin o dönemden itibaren sonuç doğurması bakımından belirleyici olabilir. Bildirimin gönderilmiş olması yetmez; ulaştığının belgelenmesi gerekir. Bu nedenle iadeli taahhütlü ya da noter kanalı tercih edilmeli, tebliğ parçası saklanmalıdır.
Emsal Araştırmasının Hazırlığı
Tespit davasında bedel, taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve çevredeki benzer taşınmazların kira düzeyi üzerinden değerlendirilir. Bu aşamada keşif ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir. Dosyaya önceden emsal kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve taşınmazın mevcut durumunu gösteren görseller sunulması, incelemenin sağlıklı yürümesine katkı sağlar. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kısıtları da değerlendirmeye etki edebilir.
Süre Kaybına Yol Açan Alışkanlıklar
- Dönem başını geçirip yıl ortasında dava açmak
- Bildirimi elden ya da mesajla yapıp ulaştığını belgelememek
- Kira ödemelerini elden alıp banka kaydı bırakmamak
- Tahliye talebiyle tespit talebini aynı dilekçede karıştırmak
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve dönem yapısı sonucu değiştirebilir. Dönem başı yaklaşmadan önce takviminizi bir hukukçuyla birlikte kontrol etmeniz önerilir.