Kira uyuşmazlıklarında tahliye ve bedel tespiti çoğu zaman aynı dosyanın iki yüzüdür. TBK, her iki yol için de dar ve birbirine benzemeyen süreler öngörür; bu sürelerden biri kaçırıldığında talep bir sonraki kira dönemine ertelenir. Bu nedenle kira ilişkisinde takvim, sözleşmenin başlangıç tarihi üzerinden geriye ve ileriye doğru kurulmalıdır.
Sözleşme Yılını Merkez Alan Bir Takvim
Kira hukukundaki neredeyse tüm süreler, kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihine bağlanır. Sözleşmenin imza tarihi ile fiilî teslim tarihi farklıysa hangisinin esas alınacağı baştan belirlenmelidir. Uzayan kira ilişkilerinde ise her yeni dönemin başlangıç tarihi ayrıca izlenmeli; dönem başlangıcı bilinmeden ne ihtar ne dava zamanı doğru hesaplanabilir.
Bedel Tespiti Davasında Otuz Günlük İhtar
Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya artırım iradesini bildiren bir ihtar gönderilmesi ya da bu süre içinde davanın açılmış olması gerekir. Bu eşik kaçırıldığında dava reddedilmez; fakat hüküm bir sonraki dönemde etki doğurur ve aradaki fark fiilen kaybedilir.
Tahliye Yollarının Kendi Süreleri
- Temerrüt nedeniyle tahliye: kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gerekir.
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar yapılmışsa, dava süresi kira yılının bitimini izleyen dönemle sınırlıdır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır; bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.
- Yeniden inşa ve imar: esaslı onarım iddiası projeyle ve gerekli izinlerle desteklenmelidir.
Delili Dava Açılmadan Önce Kurmak
Tahliye ve tespit taleplerinin ikisi de somut verilerle desteklenmelidir. Bedel tespitinde emsal kira araştırması, taşınmazın konumu ve niteliği ile karşılaştırılabilir olmalıdır. Tahliye dosyalarında ise ödeme düzenine ilişkin banka kayıtları, ihtarnamenin tebliğ parçası ve varsa taşınmazın kullanım biçimine ilişkin tespitler önem taşır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planına aykırı kullanım iddiası ayrı bir dayanak oluşturabilir.
Sık Görülen Usul Hataları
İhtarnameyi sözleşmedeki adrese değil, kiracının bilinen başka adresine göndermek; ihtarda verilen süreyi mevzuatın öngördüğünden kısa tutmak; birden fazla tahliye sebebini aynı dilekçede birbirine karıştırmak ve TMK kapsamındaki mülkiyet uyuşmazlığı ile kira ilişkisini tek dosyada birleştirmeye çalışmak en çok karşılaşılan hatalardır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve dönem tarihleri sonucu doğrudan etkileyeceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki destek alınması önerilir.