634 sayılı Kanun uygulamasında ihtar, sadece bir uyarı yazısı değildir; çoğu dosyada kat mülkiyeti uyuşmazlığının süresini fiilen başlatan belgedir. Aidat alacağından bağımsız bölümün kullanım biçimine kadar pek çok talepte, ihtarın tarihi ve içeriği daha sonra açılacak davanın kaderini belirler.
İhtarın Asıl İşlevi: Tarihi Sabitlemek
Aykırılığın ne zaman başladığı, ne zaman bildirildiği ve giderilmesi için hangi sürenin verildiği, ihtar metninde açıkça yer almalıdır. Bu üç unsuru içermeyen bildirimler, sonradan temerrüt tarihinin veya aykırılığın süregeldiğinin ispatında yetersiz kalır. Elden teslim edilen yazılar yerine tebliğ tarihi belgelenebilen bir yöntem tercih edilmesi, ilerideki tartışmanın büyük kısmını baştan kapatır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kurul kararlarına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa süreye bağlıdır ve süre toplantıya katılan malikler bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından kararın öğrenildiği tarihten işler. Her hâlde uygulanan azami süre de ayrıca gözetilir. Kararın tutanağa geçirilmiş metni ile fiilen uygulanan karar arasında fark varsa, itiraz metninde hangi karara yönelik olunduğu tereddütsüz belirtilmelidir.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Bağımsız bölümün ve muhatabın açık kimliği
- Aykırılığın somut tarifi; genel ifadeler yerine tarih ve olay bilgisi
- Dayanılan yönetim planı hükmü veya kurul kararı
- Giderim için verilen makul sürenin açıkça yazılması
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun belirtilmesi
İhtardan Davaya Geçişte Sıra
- Yönetim planı ve tapu kaydı temin edilerek talebin dayanağı belirlenir.
- Aykırılık fotoğraf, tutanak ve tanık bilgisiyle tarihlendirilir.
- İhtar tebliğ edilir ve mazbata dosyaya konur.
- Verilen sürenin sonu takvime işlenerek ara kontrol konulur.
- Aykırılık sürüyorsa, talep türüne göre görevli mahkemede dava açılır.
Aidat Alacağında Süre Yönetimi
Aidat ve ortak gider alacakları dönemsel edim niteliğindedir; bu alacaklarda zamanaşımı, borcun tamamı için tek bir tarihten değil, her dönem için ayrı ayrı işler. Toplu takip yapılan dosyalarda eski dönemlere ilişkin kalemlerin ayrıştırılmaması, itirazla karşılaşıldığında alacağın bir bölümünün tartışmalı hale gelmesine yol açar. TBK ve TMK hükümlerinin, kat mülkiyetine özgü düzenlemelerle birlikte okunması bu noktada gereklidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planının içeriği ve aykırılığın niteliği sonucu değiştirdiğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin bir hukukçu tarafından gözden geçirilmesi ileride yaşanacak ispat sorunlarını azaltır.