Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman haklılık değil, sürenin doğru kullanılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu tahliyeyi tek bir usule bağlamaz; her sebep kendi bildirim biçimini, kendi başlangıç anını ve kendi hak düşürücü penceresini taşır. Bu pencere kaçırıldığında talep esastan incelenmeden reddedilebilir ve kiraya veren yeni bir kira yılını beklemek zorunda kalır.
Sebep Değişince Takvim de Değişir
Gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi birbirinden bağımsız yollardır. Bunların bir kısmı dava yoluyla, bir kısmı icra takibiyle yürür. Dosya açılmadan önce hangi sebebe dayanıldığının netleştirilmesi gerekir; sonradan sebep değiştirmek çoğu zaman süreyi yeniden başlatmaz.
Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Pencere
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre kaçırıldığında taahhüt o dönem için işlevini yitirir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa sonradan mı imzalandığı da ayrıca tartışma konusu olduğundan, imza tarihinin belgelenmesi önem taşır.
İhtarların Sırası ve Yılı
- İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması aranır.
- İhtarların farklı aylara ait kira alacaklarına ilişkin olması gerekir.
- Her ihtarın tebliğ tarihi ayrı ayrı kayıt altına alınmalıdır.
- Kira yılının bitiminden itibaren dava açma süresi ayrıca takip edilir.
Takvimi Dosyaya Yazmak
- Sözleşme başlangıç tarihi ve kira yılının bitiş günü belirlenir.
- Bildirim gerektiren sebeplerde ihtarın gönderim ve tebliğ tarihleri ayrı sütunda tutulur.
- Dava veya takip için son gün, tebliğ tarihi esas alınarak hesaplanır.
- Tahliye kararı sonrası icra aşaması için ayrı bir kontrol tarihi konulur.
Tebligatın usulüne uygun yapılmaması, süresinde gönderilmiş bir ihtarı da işlevsiz bırakabilir. Bu nedenle tebligat parçasının içeriği ve adres bilgisi ihtar metni kadar dikkat ister.
Kiracı Tarafında Kontrol Listesi
Kiracı bakımından da aynı takvim tersinden işler. Kendisine ulaşan ihtarın hangi sebebe dayandığı, ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılıp yapılmadığı ve taahhüt metninin serbest iradeyle imzalanıp imzalanmadığı erken aşamada değerlendirilmelidir. Savunmanın gecikmesi, esasen haklı bir itirazın da dinlenememesine yol açabilir.
Uygulama Notu
Bu metin genel bilgilendirme sağlar. Kira sözleşmesinin süresi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkilediğinden, tahliye yoluna başvurmadan önce sözleşmenizin somut incelenmesi gerekir.