Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı esasa ilişkin haklılık nedeniyle değil, sürenin kaçırılmış olması nedeniyle sonuçsuz kalır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu, kat malikleri kurulu kararına itiraz ile ortak yere müdahalenin önlenmesi taleplerini birbirinden farklı süre rejimlerine bağlar. Bu rehber, kat mülkiyeti dosyasında süre ve usul planının nasıl kurulacağını ele alır.
Önce Talebin Süre Rejimini Belirleyin
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken, talebin hangi süre türüne tabi olduğunu ayırt etmektir. Uygulamada üç ayrı grup öne çıkar:
- Hak düşürücü süreye tabi talepler: Kat malikleri kurulu kararının iptali. Bu davada süre, kanunda kararın alınmasına ve maliklerin toplantıya katılıp katılmadığına göre ayrı ayrı düzenlenmiştir; süre geçtikten sonra karar, içeriği hukuka aykırı olsa bile kural olarak bağlayıcı hâle gelir.
- Süreye tabi olmayan talepler: Ortak yere el atmanın önlenmesi veya projeye aykırı yapının eski hâle getirilmesi gibi, ihlalin sürdüğü her an yenilenen talepler.
- Zamanaşımına tabi alacaklar: Gecikmiş aidat ve ortak gider payları.
Kararın Alındığı Tarih mi, Öğrenildiği Tarih mi
Süre hesabındaki en kritik ayrım, sürenin başlangıç anıdır. Toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından başlangıç anı farklı olabilir; bu nedenle toplantı tutanağı, hazirun cetveli ve tebliğ belgesi birlikte incelenmelidir. Yönetimin karar örneğini elden veya posta yoluyla ulaştırdığı tarihe ilişkin belge yoksa, başlangıç anının ispatı tartışmalı hâle gelir. Bu ihtimale karşı, kararın öğrenildiği anı gösteren yazışmaların ilk günden itibaren saklanması gerekir.
Yönetim Planı ve Toplantı Yeter Sayısı Kontrolü
Süre planı kurulurken yalnızca takvim değil, kararın alınış usulü de denetlenmelidir. Çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı, oy hakkının bağımsız bölüm sayısına göre doğru kullanılıp kullanılmadığı ve yönetim planının kanuna aykırı bir hüküm içerip içermediği ayrı ayrı not edilmelidir. Yeter sayı eksikliği ileri sürülecekse, iddiayı destekleyen tutanak ve vekâletnamelerin dava açılmadan önce temin edilmesi yerinde olur.
Takvimi Ara Kontrollere Bölmek
- Karar tarihi, tebliğ tarihi ve öğrenme tarihi tek bir tabloya yazılır.
- Sürenin son günü değil, son günden makul süre önceye bir hazırlık kontrolü konur.
- Bilirkişi veya teknik rapor gerekiyorsa, rapor talebi dava açma süresini beklemeden başlatılır.
- Aynı fiilden doğan ikinci bir talep varsa (örneğin hem iptal hem eski hâle getirme), her biri için ayrı süre satırı açılır.
- Uzlaşma görüşmeleri sürüyorsa, görüşmelerin süreyi durdurmadığı varsayımıyla hareket edilir.
Kapanış
Kat mülkiyetinde süre kaybı, çoğu zaman geri dönüşü olmayan bir sonuç doğurur. Yukarıdaki başlıklar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve toplantı belgeleri süre hesabını değiştirebileceğinden, karar örneği ve tutanaklar incelenmeden adım atılmaması önerilir.