Kira artışı uyuşmazlıklarında tartışma çoğunlukla oranın ne olacağı üzerinden yürür; oysa pratikte belirleyici olan, artışın hangi tarihe kadar ve hangi usulle talep edildiğidir. Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri, artışın hem üst sınırını hem de talep zamanını kurala bağlamıştır. Zamanı kaçırılan bir artış talebi, oran doğru olsa bile o dönem için sonuç doğurmaz.
Artışın Dayanağı: Sözleşme mi, Kanun mu
Taraflar yenilenen kira dönemi için bir artış oranı kararlaştırmışsa, bu oran kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler. Sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa da aynı sınır esas alınır. İlk yapılması gereken, sözleşmedeki artış kaydının bu sınırla uyumlu olup olmadığının tespitidir; sınırı aşan kayıt, aşan kısım bakımından uygulanmaz.
Yeni Dönem Başlamadan Önce Yapılması Gereken
Kira bedelinin tespiti istenecekse, talebin yeni kira döneminin başlangıcından önce belirli bir süre içinde karşı tarafa ulaştırılması ya da bu süre içinde dava açılması gerekir. İhtarın süresinde tebliğ edilmiş olması hâlinde, dava daha sonra açılsa bile karar yeni dönem başından itibaren hüküm ifade eder. İhtar süresinde ulaşmazsa, tespit bir sonraki döneme kayar ve aradaki fark fiilen kaybedilir. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi takip edilmelidir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürdüğü hâllerde tespit davasında yalnızca endeks oranı değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Bu tür dosyalarda emsal araştırması, kroki, taşınmazın güncel fotoğrafları ve bölgedeki kira ilanları delil değeri taşır. Bilirkişi incelemesi gerekeceğinden, dosyanın delil setinin dava açılırken hazır olması yargılama süresini doğrudan etkiler.
Tahliye Riskiyle Kesişen Noktalar
- Artış talebi ile kira bedelinin ödenmemesi iddiası birbirine karıştırılmamalı; temerrüt ihtarı ayrı bir usule tabidir.
- Kiracının ihtirazi kayıt koymadan yaptığı ödemeler, artışa zımnen rıza tartışmasını doğurabilir.
- Fark bedelin ayrı bir açıklama ile mi yoksa aynı ödeme kalemi içinde mi tahsil edildiği kayıt altına alınmalıdır.
- Aynı kira yılı içinde yapılan yazılı uyarılar, ileride ileri sürülebilecek tahliye sebepleri bakımından da anlam taşır.
Takvim Kurmanın Pratik Yolu
Kira dosyasında tek bir tabloda şu tarihler tutulmalıdır: sözleşme başlangıcı, her yılın dönem başlangıcı, ihtarın tebliğ tarihi, ödeme tarihleri ve banka açıklamaları. Bu tablo hazır olduğunda hem artışın hangi dönemden itibaren isteneceği hem de karşı tarafın savunmasının hangi tarihe dayandığı tek bakışta görülür.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve dönem başlangıcı sonucu değiştirebilir. Kendi kira ilişkiniz için ihtar ve dava takvimini sözleşmenizle birlikte değerlendirtmeniz yerinde olacaktır.