Kira ilişkisinde tahliye talebi, çoğu zaman haklılıktan değil zamanlamadan kaybedilir. TBK, her tahliye sebebi için ayrı bir bildirim ve dava takvimi öngörmüştür; bir sebebe ait süre kaçırıldığında kural olarak ertesi kira dönemi beklenmek zorunda kalınır. Bu yazı, ihtarın ne zaman ve nasıl gönderileceğini sebep bazında ele alıyor.
Önce Sebebi Seçin, Sonra İhtarı Yazın
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi ile kiracının yazılı tahliye taahhüdü farklı hukuki temellerdir. Aynı olayda birden fazla sebep bulunabilir; ancak her birinin bildirim biçimi ve dava süresi farklı olduğundan, ihtarname yazılmadan önce hangi sebebe dayanılacağı netleştirilmelidir. Sebebi belirsiz bırakan bir ihtarname, hiçbir sebep için geçerli sonuç doğurmayabilir.
Temerrüt İhtarında Otuz Günlük Süre
Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük bir ödeme süresi tanıyan yazılı bir ihtar göndermek zorundadır. İhtarda ödenmeyen dönemler, tutarlar ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılır; sürenin bitiminden sonra yapılan kısmi ödemenin sonucu etkileyip etkilemeyeceği ise ayrıca değerlendirilir.
İki Haklı İhtarda Kira Yılı Hesabı
- İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir.
- Her ihtar ayrı bir kira dönemine ilişkin olmalı, aynı ay için tekrarlanan ihtarlar iki sayılmaz.
- İhtarların yazılı ve tebliğ edilebilir nitelikte olması şarttır.
- Dava, kira yılının bitiminden itibaren kanunda öngörülen bir aylık süre içinde açılmalıdır.
- Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde hesap, sözleşme süresi esas alınarak yapılır.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve On Yıllık Uzama
Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ilişkin bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Bu süre içinde dava açılamamışsa, kiraya veren aynı sebebe dayanarak izleyen kira yılı sonuna kadar bekler. On yıllık uzama süresinin dolması hâlinde ise kiraya verenin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'dan doğan yükümlülükler de ayrıca gözetilmelidir.
İhtarname Metninde Aranan Unsurlar
- Taraflar ve taşınmaz açık biçimde tanımlanır.
- Dayanılan sebep ve hukuki temel yazılır.
- Tanınan süre ve son ödeme tarihi tereddütsüz gösterilir.
- Sürenin sonuçları ve tahliye talebi açıkça belirtilir.
- Tebligat adresi, güncel kayıtlarla karşılaştırılarak seçilir.
Bu metin genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Sözleşmenizin başlangıç tarihi ve taşınmazın niteliği bütün süreleri değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce bir hukukçudan görüş almanız yerinde olur.