Apartman ve site yönetimlerinde alacak takibi, çoğu zaman hukuki bir sorundan çok bir belge düzeni sorunudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kira ilişkisi bakımından TBK ve mülkiyet boyutuyla TMK birlikte işletilmediğinde, haklı bir talep icra aşamasında itirazla durur. Bu rehber, aidat takibinden tahliyeye uzanan zinciri ele alır.
Kurul Kararı Olmadan Başlayan Takip Neden Sakat Kalır
Aidat ve gider avansı alacağının dayanağı, usulüne uygun toplanmış kat malikleri kurulunun kararı ve yönetim planıdır. Çağrı usulüne uyulmadan alınan kararlar, borçlu tarafından itiraz gerekçesi yapılır. Bu nedenle takip başlatılmadan önce toplantı çağrısı, hazirun cetveli, karar defteri sayfası ve işletme projesinin tebliğine ilişkin belgeler bir arada hazırlanmalıdır.
Takip Yolunun Seçimi
- Alacağın türü (aidat, gider avansı, gecikme tazminatı, ortak gider payı) ayrıştırılır.
- Her bağımsız bölüm için borç dökümü ayrı ayrı çıkarılır.
- Yönetim planındaki gecikme tazminatı oranı ve hesap yöntemi kontrol edilir.
- Kiracının sorumlu olduğu kalemler ile malikin sorumluluğu ayrı gösterilir.
- Takip talebinde dayanak belgeler eksiksiz gösterilir.
İtiraz Geldiğinde Ne Yapılır
Ödeme emrine itiraz takibi durdurur. Bu noktada elinizdeki belgenin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya iptali yollarından biri seçilir ve her ikisi de süreye tabidir. Yönetim planı ve karar defteri düzenli tutulmuşsa, itirazın kaldırılması yolu daha hızlı sonuç verebilir; belgeler eksikse dava yolu zorunlu hâle gelir.
- Karar defterinin noter onayının bulunmaması
- İşletme projesinin maliklere tebliğ edildiğinin belgelenememesi
- Yönetici sıfatının takip tarihinde geçerli olduğunun gösterilememesi
- Aynı alacak için hem yönetici hem kat maliki adına ayrı takip başlatılması
Kiracının Tahliyesi: Hangi Yol
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli takip yapılabilir. Bu yolda ödeme emrinin içeriği ve verilen ödeme süresi belirleyicidir; usulüne uygun düzenlenmeyen bir ödeme emri, sonraki tahliye talebini de sakatlar. Tahliye kararı verilmeden fiilî bir tahliye girişiminde bulunulması ise ayrı bir hukuki sorumluluk doğurur. Ortak yerlere ve yönetim planına aykırı kullanım söz konusuysa, bu iddia aidat takibinden bağımsız olarak ayrı bir dosyada ileri sürülmelidir.
Uyuşmazlığı Büyütmeden Kapatmak
Ortak yaşam ilişkisinin süreklilik taşıması nedeniyle, takibe geçmeden önce yazılı ihtar ve ödeme planı önerisi çoğu dosyada daha hızlı sonuç verir. Ancak bu görüşmeler sürerken alacağın muaccel hâle geldiği tarihlerin kaydı tutulmalı, süre yönetimi görüşmelere bırakılmamalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; yönetim planının içeriği ve toplantı belgeleri sonucu doğrudan etkiler. Takip başlatmadan önce belge setinin bir hukukçuyla gözden geçirilmesi, itirazla karşılaşma riskini azaltır.