Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesi, ihaleyle bitmiş sayılmaz. Taşınmazda oturan bir paydaş ya da üçüncü kişi varsa, asıl mücadele tapunun devrinden sonra fiilî teslim aşamasında yaşanır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Türk Medeni Kanunu paylaşmada öncelikle aynen taksimi öngörür. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve pay oranları bölünmeye elverişli değilse satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir. Bu aşamada gözden kaçan iki başlık, taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiaları ve kat mülkiyeti kurulabilirlik incelemesidir; her ikisi de satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler.
Satış Sonrası Tahliye Nasıl İstenir?
İhale kesinleşip tescil sağlandıktan sonra alıcı, taşınmazın kendisine teslimi için ayrı bir tahliye davası açmak zorunda değildir; İcra ve İflas Kanunu, satışı yapan icra dairesinden taşınmazın tahliye ve teslimini istemesine imkân tanır. Talep, kanunda öngörülen süre içinde yapılmalıdır. Bu süre kaçırıldığında yol kapanmaz ancak alıcı, genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır ve süreç uzar.
Karşı Tarafın İşgal Hakkı Savunması
- Satıştan önceki tarihli ve tapuya şerh edilmiş kira ilişkisinin varlığı
- Kira sözleşmesinin tarihinin sonradan oluşturulduğu yönündeki itirazlar
- Paydaşlar arasında yapılmış fiilî kullanım (taksim) anlaşması iddiası
- Taşınmazda oturanın bağımsız bir ayni hakka dayanıp dayanmadığı
Bu savunmalar dosyada belgeyle desteklenmediğinde teslimi engellemez; ancak tarih ve içerik olarak tutarlı bir kira ilişkisi ortaya konulursa alıcı, tahliye için ayrı bir yol izlemek durumunda kalır.
İhalenin Feshi Riskini Yönetmek
Satış sonrası en sık karşılaşılan gecikme sebebi, ihalenin feshi talebidir. Talep kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılır ve genellikle kıymet takdirine, ilan usulüne veya artırma şartlarına dayandırılır. Alıcı açısından pratik önlem, kıymet takdirine itiraz aşamasının nasıl sonuçlandığını ve ilan koşullarının usulüne uygun yerine getirilip getirilmediğini ihale öncesinde kontrol etmektir.
Ecrimisil ile Tahliyeyi Karıştırmamak
Taşınmazı kullanan paydaştan geçmiş dönem için tazminat istenmesi, tahliyeden bağımsız bir taleptir ve kural olarak kullanıma itiraz edildiğinin karşı tarafa bildirilmesine bağlıdır. Tahliye talebiyle birlikte yürütülecekse, ihtar tarihlerinin ayrı ayrı belgelenmesi gerekir.
Bu yazı genel işleyişi özetlemektedir. Taşınmazın tapu kaydı, üzerindeki şerhler ve fiilî kullanım durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihaleye girmeden önce dosyanın incelenmesinde yarar vardır.