Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman doğrudan men veya eski hâle getirme talebiyle harekete geçer; oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki birçok ihtilafta asıl belirleyici olan, mevcut durumun projeye göre ne olduğunun tespitidir. Ortak alan mı, eklenti mi, bağımsız bölümün bütünleyici parçası mı sorusu cevaplanmadan talep kurulamaz.
Tespit Davası Ne Zaman İşe Yarar?
Tespit talebi, hukuki durumun belirsiz olduğu ve bu belirsizliğin hak sahibi bakımından güncel bir zarar tehlikesi doğurduğu hâllerde anlam taşır. Çatı arası, teras, otopark, sığınak veya bodrum gibi alanların kullanımından doğan uyuşmazlıklarda, projeye ve yönetim planına aykırılığın tespiti sonraki eda taleplerinin zeminini kurar. Buna karşılık zaten açıkça ihlal edilen ve tazmini istenebilen bir durum varsa, yalnız tespitle yetinmek gereksiz bir aşama yaratabilir.
Delil Tespiti ile Karıştırmamak
Mevcut fiilî durumun kaybolma riski varsa — sökülecek bir imalat, kapatılacak bir boşluk, giderilecek bir su hasarı gibi — öncelikle delil tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Delil tespiti hukuki durumu belirlemez; yalnız o andaki maddi vaziyeti kayda geçirir. İkisi arasındaki farkın gözden kaçması, dava açıldığında yerinde inceleme yapılacak bir durumun kalmaması sonucunu doğurur.
Dosyaya Girmesi Gereken Belgeler
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Yönetim planı ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis belgeleri
- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm listesi
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- Yönetime yapılan yazılı başvurular ve verilen cevaplar
Kurul Kararlarına İtirazda Zaman Baskısı
Uyuşmazlık bir kat malikleri kurulu kararından kaynaklanıyorsa, kararın iptali için tanınan süre sınırlıdır ve toplantıya katılıp katılmama ile karardan haberdar olma tarihine göre değişir. Bu süre geçtiğinde karar, içeriği tartışmalı olsa dahi malikleri bağlar hâle gelir. Pratikte en sık rastlanan kayıp, malikin önce yönetimle yazışıp uzlaşma araması ve bu sırada itiraz penceresinin kapanmasıdır. Karar tarihinin, tebliğ veya öğrenme tarihinin ve muhalefetin deftere işlendiği anın kaydedilmesi bu riski önler.
Uygulama Notu
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme ve talep türü, taşınmazın konumu ve iddianın niteliğine göre farklılaşır. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme niteliğindedir; proje ile fiilî durum arasındaki farkın teknik incelemeyle ortaya konması gerektiğinden, dava öncesinde hukuki ve teknik değerlendirmenin birlikte yapılması önerilir.