Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğun kapsamı son yıllarda genişlediğinden, tapu iptali ve tescil talebiyle yola çıkan tarafların önce hangi kapıdan gireceğini belirlemesi gerekir. TBK'nın sözleşme hükümleri, TMK'nın mülkiyet ve tescil düzeni ile kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun bir arada işlerken, yanlış başlangıç hem zaman hem hak kaybı doğurur.
Kapsam Tartışmasını Baştan Çözmek
Taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsama girip girmediği, talebin dayandığı hukuki sebebe göre değişebilir; sözleşmeye dayanan taleplerle ayni hakka dayanan taleplerin farklı değerlendirilebildiği görülmektedir. Uygulamadaki bu belirsizlik nedeniyle güvenli yol, dava açmadan önce başvurunun yapılması ve son tutanağın dosyaya eklenmesidir.
Talebin Hukuki Sebebini Netleştirmek
- Muvazaa iddiası: görünürdeki işlemle gerçek iradenin farklı olduğu, genellikle mirasçılar arasındaki dosyalarda gündeme gelir.
- Hile veya irade sakatlığı: öğrenme anına bağlı kısa süreler işlediğinden, öğrenme tarihinin belgelenmesi zorunludur.
- Ehliyetsizlik: işlem tarihindeki sağlık durumuna ilişkin kayıtların temini gerekir.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: vekâletnamenin kapsamı ve işlem tarihindeki yazışmalar incelenir.
Kayıt Üzerine Şerh: Zamanla Yarış
Tapu iptali talebiyle ilerlerken taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyetli kazanım tartışmasını gündeme getirir ve dosyayı esastan zorlaştırır. Bu nedenle arabuluculuk aşamasında dahi taşınmazın hukuki durumu takip edilmeli, gerektiğinde mahkemeden tedbir talep edilerek kayda şerh konulması istenmelidir. Şerh talebinin gerekçesi somut devir riskine dayandırılmalı, soyut endişeyle sınırlı kalmamalıdır.
Arabuluculuktan Davaya Geçiş
- Son tutanakta taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tanımlandığı kontrol edilir.
- Tarafların tümünün sürece dahil edildiği doğrulanır; eksik taraf sonradan dava şartı sorunu doğurur.
- Anlaşma sağlanırsa devrin tapu müdürlüğünde nasıl gerçekleşeceği tutanakta adım adım yazılır.
- Anlaşmama hâlinde dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde ve tutanak ekiyle birlikte açılır.
Delil Toplamanın Sırası
Tapu kayıt örneği, akit tablosu, işlem sırasındaki kimlik tespiti belgeleri, ödeme kayıtları ve varsa banka dekontları ilk grupta toplanmalıdır. Bedelin gerçekte ödenip ödenmediği tartışması, çoğu dosyada belirleyici hâle gelir. Tanık beyanı bu belgelerle desteklenmediğinde tek başına yetersiz kalabilir.
Buradaki açıklamalar genel çerçevedir; taşınmazın durumu, işlemin tarihi ve tarafların ilişkisi izlenecek yolu tümüyle değiştirebilir. Devir şüphesi doğduğu anda hukuki destek alınması, hem tedbir hem süre bakımından en kritik adımdır.