Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklar arasındaki anlaşmazlık, doğrudan davaya taşındığında yıllara yayılan bir sürece dönüşebilir. Buna karşılık uzlaşma yoluyla çözülen dosyalarda taraflar satış bedelinin kime ne kadar düşeceğini kendileri belirleyebilir. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecini ve masaya nasıl hazırlanılacağını ele alıyor.
Masaya Oturmadan Önce Netleştirilecekler
Arabuluculuk görüşmesine hazırlıksız gidilmesi, sürecin birkaç oturumda sonuçsuz kapanmasının başlıca nedenidir. Görüşme öncesinde şu bilgiler taraflarca bilinmelidir:
- Tapu kaydındaki pay oranları ve varsa şerhler, hacizler, ipotekler
- Taşınmazın imar durumu ve fiilen kullanım biçimi
- Kim tarafından kullanıldığı, kira geliri elde edilip edilmediği
- Yapılan bakım, onarım ve vergi ödemelerinin kim tarafından karşılandığı
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığına dair teknik değerlendirme
Uzlaşmanın İki Ana Modeli
Uygulamada anlaşma çoğunlukla iki biçimden birine oturur. Birincisi, ortaklardan birinin diğerlerinin payını devralmasıdır; burada tartışma bedelin belirlenmesi ve ödeme takvimi üzerinde yoğunlaşır. İkincisi, taşınmazın birlikte satılarak bedelin paylaşılmasıdır; burada ise satış yönteminin, asgari bedelin ve masrafların nasıl paylaşılacağının yazılması gerekir. Aynen taksim mümkün olan taşınmazlarda üçüncü bir seçenek olarak fiili bölüşüm gündeme gelebilir; bu durumda imar mevzuatı bakımından bölünebilirlik ön koşuldur.
Anlaşma Metninin Yazımı
Anlaşma metni, tarafların iyi niyetini değil uygulanabilir adımları içermelidir. Metinde; devir bedeli, ödeme tarihleri, tapu devir tarihi, devre kadar geçen sürede kullanım ve masraf paylaşımı, gecikme halinde ne olacağı ayrı maddeler halinde yer almalıdır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği bakımından gerekli usule uygun düzenlenmesi, sonradan yeniden dava açılmasının önüne geçer. TMK paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesine ilişkin esasları düzenlerken, kira ilişkisi devam ediyorsa TBK hükümleri, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girer.
Uzlaşma Denemesinin Zaman Maliyeti
- Görüşmelerin belirsiz süre uzamasına izin verilmemesi, oturum takviminin baştan sınırlanması
- Paydaşlardan birinin vefatı halinde mirasçıların sürece dahil edilmesi ihtiyacı
- Taşınmaz üzerine yeni haciz veya şerh işlenmesi ihtimalinin izlenmesi
- Ecrimisil ve kira alacağı gibi yan taleplerin kendi süre rejimine tabi olduğunun gözetilmesi
Özellikle son madde uygulamada gözden kaçar. Uzlaşma görüşmeleri sürerken yan taleplere ilişkin süreler işlemeye devam eder; bu nedenle uzlaşma denemesi, diğer haklara ilişkin takvimin durduğu anlamına gelmez.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşmelerden sonuç alınamaması halinde hazırlanan bilgi ve belgeler boşa gitmez. Pay oranları, kullanım tablosu ve teknik değerlendirme, dava aşamasında da dosyanın omurgasını oluşturur. Bu nedenle uzlaşma hazırlığı, aynı zamanda dava hazırlığıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlar süreci değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki destek almanız yararlı olacaktır.