Kira artış oranı üzerinde anlaşamayan taraflar, çoğu zaman farkın ödenmemesiyle başlayan ve tahliye ile sonuçlanabilen bir sürece girer. TBK kira hükümleri, mülkiyet ilişkileri bakımından TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bu tabloda birlikte okunur. Bu rehber, artış uyuşmazlığının nasıl icra takibine ve tahliyeye dönüştüğünü, hangi tarihlerin belirleyici olduğunu ele alır.
Artışın Hukuki Sınırı
Konut kiralarında artış, sözleşmede kararlaştırılan oran ile kanunda öngörülen üst sınırdan düşük olanına göre uygulanır. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa yine kanuni ölçüt esas alınır. Kiraya verenin tek taraflı olarak daha yüksek bir bedel istemesi kiracıyı bağlamaz; buna karşılık kiracının ihtilaflı farkı hiç ödememesi de temerrüt riskini doğurur.
Kira Bedelinin Tespiti Yolu
Kiraya veren yeni bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Dava yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce açılır ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, tespit edilecek bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur. Bildirim yapılmadan ve süre kaçırılarak açılan davada, hüküm kural olarak izleyen dönem için sonuç doğurur. Bu nedenle bildirim tarihi ve tebliğ belgesi dosyanın en kritik parçasıdır.
Temerrüt ve Tahliye Zinciri
- Ödenmeyen kira için kiracıya, ödeme süresi tanıyan ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği bildirilen bir ihtar gönderilir
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden az olamaz
- Aynı sonuç, tahliye talepli icra takibi yoluyla ödeme emri gönderilerek de doğar
- Ödeme emrine itiraz süresi kısadır ve kaçırıldığında takip kesinleşerek tahliye aşamasına geçilir
Kiracı Tarafında Savunma Hattı
- Ödemelerin banka kanalıyla ve kira ödemesi açıklamasıyla yapılmış olması
- Artışın hukuka aykırı hesaplandığına ilişkin itirazın yazılı olarak iletilmesi
- İhtilaflı farkın ödenmemesi yerine ihtirazi kayıtla ödenmesinin değerlendirilmesi
- Depozito ve aidat kalemlerinin kira alacağıyla karıştırılmaması
İki Haklı İhtar Meselesi
Bir kira yılı içinde kirasını geç ödediği için iki kez haklı ihtar alan kiracı, dönem sonunda açılacak dava ile tahliye riskiyle karşılaşır. Bu nedenle geciken ödemelerin sonradan yapılması riski tümüyle ortadan kaldırmaz.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşme metniniz, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirebilir. İhtarname aldığınızda süre işlemeye başladığı için vakit kaybetmeden hukuki destek almanız önerilir.