Kira uyuşmazlıklarında sonuç, çoğu zaman haklılıktan çok doğru yolun doğru zamanda seçilmesine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri her tahliye sebebi için ayrı bir usul ve ayrı bir süre öngörür; İcra ve İflas Kanunu ise bunlardan bazıları için hızlı bir takip yolu tanır. Bu rehber, tahliye yollarının hangi hâlde hangi takvimle işlediğini ele alır.
Kira bedelinin ödenmemesi hâli
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ödenmezse, kiracıya yazılı bildirimle ödeme için süre verilir; bu süre kanunda otuz gün olarak belirlenmiştir. Aynı sonuç, tahliye talepli ilamsız icra takibi yoluyla da elde edilebilir. Bu takipte kiracının ödeme emrine itiraz süresi ile borcu ödemesi için tanınan süre birbirinden farklıdır ve tutanaklarda ayrı ayrı izlenmelidir. Ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, icra mahkemesinden tahliye istenir.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan yol
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerekir. Sürenin geçirilmesi taahhüde dayanma imkânını ortadan kaldırır. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmış olması ise ayrı bir tartışma konusudur ve dosyanın en çok itiraza uğrayan noktasıdır.
İki haklı ihtar
- İhtarların aynı kira yılı içinde ve kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle gönderilmiş olması gerekir.
- İhtarların yazılı olması ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi aranır.
- Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- İhtar sonrası yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; ödeme gecikmiş olduğu için ihtar geçerliliğini korur.
İhtiyaç ve yeniden inşa sebepleri
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda dava yoluna gidilebilir. Bu sebep icra takibine değil, dava yoluna elverişlidir ve sürenin bitiminden itibaren bir aylık dava süresine tabidir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır; tahliyeden sonra taşınmazın kanunda belirlenen süre boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanmaması gerektiği de göz önünde bulundurulmalıdır.
İcra mahkemesinde inceleme sınırlıdır
Tahliye talebi icra mahkemesine götürüldüğünde inceleme, kural olarak imzası ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş belgelere dayanır. Kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle ortaya konamıyorsa, uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gündeme gelir. Bu ayrımın baştan yapılmaması, aylar süren bir yol kaybına neden olur.
Takip öncesi kontrol listesi
- Sözleşme yazılı mı, taraflar ve kiralanan doğru tanımlanmış mı?
- Ödemeler hangi kanaldan yapılıyor, açıklama alanı hangi ayı gösteriyor?
- Gönderilecek ihtarın muhatabı ve adresi güncel mi?
- Kiralananda birden fazla kiracı veya kefil var mı; takip hepsine yöneltilecek mi?
- Tahliye ile birlikte birikmiş kira ve yan gider alacakları da talep edilecek mi?
Buradaki açıklamalar genel bilgi vermek içindir. Kiralananın niteliği, sözleşmenin içeriği ve tahliye sebebi izlenecek usulü değiştirir; süreler kısa olduğundan adım atmadan önce hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.