Apartman ve site uyuşmazlıklarında iki ayrı süre birlikte işler: kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşaması. İkisinin sırası karıştırıldığında, süresinde açılmış görünen dava usulden reddedilebilir. Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesinde bu akışı ele alır.
Hangi Uyuşmazlıkta Arabulucuya Gitmek Zorunlu
2023'te yapılan düzenlemeyle kiralama ilişkisinden, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir. Buna karşılık icra takibine konu edilen ortak gider alacakları ile tahliyeye ilişkin bazı özel yollar farklı işler. Bu nedenle ilk adım, talebin dava mı yoksa icra takibi mi olduğunu netleştirmektir; yanlış yolun seçilmesi hem masraf hem zaman kaybettirir.
Kurul Kararına İtirazda Süre
Kat malikleri kurulunun kararına karşı, karara katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılmaması hâlinde süre öğrenme anına bağlanır; bu nedenle çağrı belgeleri ve tebliğ kayıtları dosyanın merkezinde durur. Karar defterindeki imzalar, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığını gösteren temel delildir.
Toplantı Belgelerinin Delil Değeri
- Karar defterinin noter onaylı olması ve sayfa sırasının bozulmamış olması
- Çağrı yazısının gündemi içermesi ve tüm maliklere ulaştığının belgelenmesi
- Vekâletnamelerin geçerliliği ve bir kişinin temsil edebileceği pay sınırının aşılmaması
- Yönetim planının ilgili maddesiyle alınan kararın karşılaştırılması
- Ortak gider paylaşım esasının yönetim planına uygun uygulanıp uygulanmadığı
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
- Talep, para alacağı ve yapılması istenen işlem olarak ayrı ayrı yazılır.
- Ortak gider borcunda dönem ve tutar dökümü tabloya dönüştürülür.
- Yapısal sorunlarda teknik rapor ya da fotoğraflı tespit hazırlanır.
- Yönetim planının ilgili maddeleri işaretlenmiş olarak sunulur.
- Anlaşma hâlinde belgeye yazılacak ifadeler önceden hazırlanır.
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik bakımından güçlü bir sonuç doğurduğundan, metnin belirsiz ifadeler içermemesi önem taşır. Anlaşamama tutanağının düzenlendiği tarih, dava açma takviminin başlangıcı olarak kayda geçirilmelidir.
Yönetim Planı ile Kanun Arasındaki Sınır
Yönetim planı bağlayıcıdır ancak kanunun emredici hükümlerini aşamaz. Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler, eklenti ve bağımsız bölüm kullanımının değiştirilmesi gibi konularda aranan nitelikli çoğunluk kurallarının sağlanmadığı kararlar, iptal davasının en sık dayanağını oluşturur.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yapının durumu, yönetim planı metni ve karar tarihi sonucu değiştirebilir. Somut uyuşmazlığınızda belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.