Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde dosyayı kaybettiren şey çoğu zaman esasa ilişkin bir zayıflık değil, arabuluculuk aşamasının takvim dışında yürütülmesidir. TBK ve TMK ekseninde şekillenen tahliye sebepleri, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'un getirdiği ek yükümlülüklerle birlikte okunduğunda, her sebebin kendine özgü bir zaman penceresi olduğu görülür. Bu rehber, arabuluculuk sürecini bu pencereleri daraltmadan yürütmeye odaklanır.
Tahliye Sebebi Seçimi Süreyi Belirler
İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayanan talep, iki haklı ihtar ve temerrüt hâlleri aynı hukuki kalıpta ilerlemez. Tahliye taahhüdüne dayanan talepte taahhüt edilen tarihten sonra başlayan kısa bir süre içinde harekete geçilmesi gerekirken, ihtiyaç iddiasında sürenin başlangıcı sözleşme döneminin sonuna bağlanır. Sebep sonradan değiştirildiğinde, ilk sebebe ait süre çoktan tükenmiş olabilir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusundan önce sebebin kesinleştirilmesi tercih edilmelidir.
Arabuluculuk Aşaması Süreyi Durdurur mu
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline geldiğinden, doğrudan açılan dava usulden reddedilir. Buradaki kritik nokta, arabuluculuk başvurusunun zamanaşımını ve hak düşürücü süreyi hangi ölçüde etkilediğidir. Süre koruması başvuru tarihine bağlandığı için, başvurunun elektronik kaydı, büro havale tarihi ve son tutanak tarihi ayrı ayrı belgelenmelidir. Görüşmelerin uzaması hâlinde tarafın elinde yalnızca sözlü mutabakat kalırsa, süre işlemeye devam eden bir alanda beklemek gerekebilir.
Son Tutanaktan Dava Dilekçesine Geçiş
- Son tutanağın taraf sıfatlarını ve uyuşmazlık konusunu tam yansıttığı kontrol edilir.
- Anlaşmama hâlinde dava dilekçesine tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenir.
- Tahliye talebiyle birlikte istenecek kira alacağı, işgal tazminatı gibi kalemler ayrı ayrı miktarlandırılır.
- Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer ve sözleşmedeki yetki kaydı birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Sürede Sık Görülen Üç Kırılma Noktası
- İhtarnamenin tebliğ tarihinin değil, gönderim tarihinin esas alınması.
- Arabuluculuk başvurusunun yanlış kişiye yöneltilmesi nedeniyle sürecin baştan tekrarlanması.
- Kiracının değişmesi veya taşınmazın devri hâlinde yeni malikin kendi süresini ayrıca hesaplaması gerektiğinin gözden kaçması.
Uzlaşma Masasında Ne Konuşulmalı
Arabuluculuk yalnızca tahliye tarihini pazarlık etmek için kullanılmamalıdır. Devir tarihi, depozito mahsubu, demirbaş listesi, ödenmemiş aidat ve fatura borçları ile anahtar teslim usulü aynı tutanakta çözülürse ikinci bir icra veya alacak dosyası doğmaz. Anlaşma tutanağının icra edilebilirlik şerhi alınabilecek açıklıkta kaleme alınması, sonradan yeniden dava açma ihtiyacını ortadan kaldırır.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşme metni, tebligat tarihleri ve taşınmazın hukuki durumu sonucu tamamen değiştirebilir. Tahliye düşünülen her dosyada, süre hesabı yapılmadan önce bir hukukçuyla dosyanın gözden geçirilmesi yerinde olur.