Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebi, çoğu zaman kira bedelinin veya kiracının sıfatının tartışmalı olmasıyla iç içe geçer. Bu noktada tespit davası, tahliye yolunu açan hazırlayıcı bir araç hâline gelir. Rehber, iki davanın sırasını ve süre bağlantısını ele alır.
Tespit Davasının Tahliye ile İlişkisi
Kira ilişkisinin varlığı, kira başlangıç tarihi, ödenen bedelin miktarı veya taşınmazın niteliği çekişmeliyse, doğrudan tahliye istemek riskli olabilir. Kira bedelinin tespiti davası, uyarlanacak bedelin mahkemece belirlenmesini sağlar; buna karşılık tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Tespit kararının hangi kira dönemi için hüküm doğuracağı, davanın açıldığı zamana bağlıdır. Bu nedenle dönem başlangıcına göre planlama yapılmalıdır.
Tahliye Sebeplerine Göre Süre Haritası
- Temerrüt: Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtarda tanınacak sürenin usulüne uygun verilmesi gerekir.
- İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içindeki ihtarlar ve dava açma zamanı birlikte değerlendirilir.
- Tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen kısa süre içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Sürenin bitimini izleyen belirli bir zaman dilimi içinde dava açılması aranır.
- Uzun süreli kira nedeniyle: Uzama yıllarının doğru sayılması ve bildirim şartının yerine getirilmesi gerekir.
Belge Zincirini Kurmak
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa devir yazışmaları toplanır.
- Banka dekontlarındaki açıklama alanları kira dönemiyle eşleştirilir.
- İhtarname ve tebligat evrakının tebliğ tarihleri liste hâline getirilir.
- Emsal kira araştırması için bölgedeki taşınmaz nitelikleri karşılaştırılır.
- Tahliye taahhüdü varsa, düzenleme tarihi ile kira başlangıcı ilişkisi kontrol edilir.
Yetkili Mahkeme ve Yürütme Aşaması
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir; yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri seçenekleri gündeme gelir. Tahliye kararının icrası ayrı bir aşamadır ve kesinleşme koşulunun aranıp aranmadığı, kararın türüne göre değişir. İcra yoluyla tahliyede kiracıya verilecek boşaltma süresi ayrıca hesaplanmalıdır.
Arabuluculuk Şartını Atlamamak
Kiralanan taşınmazların tahliyesi ve kira uyuşmazlıkları bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. İcra takibiyle yürüyen tahliye yolları bu şartın kapsamı dışında kalabilir. Yanlış kanalın seçilmesi hem süre hem de masraf kaybı yaratır; başvuru öncesinde bu ayrımın netleştirilmesi gerekir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşme tarihiniz, ödeme düzeniniz ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirebilir; tahliye ve tespit taleplerinizi birlikte planlamak için hukuki destek almanız önerilir.