Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıkların büyük bölümü, alınan kararın içeriğinden çok toplantının nasıl yapıldığından kaynaklanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kuruluna geniş bir karar alma yetkisi tanırken bu yetkiyi usule ilişkin sıkı kurallara bağlamıştır. Karara katılmayan malik için ise takvim, toplantıdan hemen sonra işlemeye başlar.
Toplantı Öncesi Kontrol Listesi
- Çağrının tüm kat maliklerine, kanunda öngörülen usulle ve süresinde yapılıp yapılmadığı
- Gündemin çağrıda açıkça belirtilip belirtilmediği
- İlk toplantıda yeter sayı sağlanamamışsa ikinci toplantı tarihinin çağrıda gösterilip gösterilmediği
- Vekâletle katılımlarda temsil sınırına uyulup uyulmadığı
- Hazirun listesindeki arsa payı oranlarının tapu kaydıyla örtüşüp örtüşmediği
Yeter Sayı: Sayı ve Arsa Payı Birlikte Hesaplanır
Kat mülkiyetinde kararlar kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Ancak bazı konular bu genel kuraldan ayrılır: anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı veya lüks nitelikteki işler, ana yapının niteliğinin değiştirilmesi ve yönetim planında değişiklik gibi başlıklarda daha ağır yeter sayılar aranır. Kararın hangi kategoriye girdiği tespit edilmeden yeter sayı denetimi yapılamaz.
Ortak Gider ve Aidat Kararları
Aidat ve ortak gider paylaşımına ilişkin kararlarda en sık görülen tartışma, giderin niteliğine göre paylaştırma ölçütünün doğru seçilip seçilmediğidir. Kanun, bazı giderlerin eşit, bazılarının ise arsa payı oranında paylaştırılmasını öngörür; yönetim planında farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenmelidir. Ödeme yapmayan malik yönünden gecikme tazminatı uygulanabilmesi de karara ve yönetim planına dayanır.
İki Katmanlı Süre
Kat Mülkiyeti Kanunu, karara katılmayan malik bakımından iki ayrı süre öngörür: kararın öğrenilmesinden itibaren işleyen bir aylık süre ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen altı aylık süre. Toplantıya katılmış olan malik bakımından öğrenme anı toplantı günüdür; bu nedenle bir aylık süre çoğu kez fiilen toplantı tarihinden itibaren işlemeye başlar. Kararın tutanağa geçirildiği defterin bir örneğinin alınması ve tarihinin not edilmesi, süre hesabının belirsiz kalmasını engeller.
Görevli Mahkeme ve Husumet
Kat mülkiyetinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Davanın yalnızca yöneticiye yöneltilmesi çoğu zaman eksik husumet sorunu doğurur; karara olumlu oy veren kat maliklerinin taraf gösterilmesi gerekebilir. Dava açılırken tapu kaydı, yönetim planı ve karar defterinin ilgili sayfaları dosyaya eklenmelidir.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; yönetim planındaki özel düzenlemeler ve kararın konusu sonucu doğrudan etkileyebilir. İptal düşünülen bir karar varsa süre işlemeye başladığı için gecikmeden hukuki değerlendirme alınmasında yarar vardır.