Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde belirleyici olan, çoğu zaman haklılığın kendisi değil, hangi sebebe hangi takvimle dayanıldığıdır. TBK kira sözleşmelerinin sona ermesini, TMK mülkiyet ve zilyetlik ilişkisini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine özgü kullanım kurallarını düzenler. Tahliye taleplerinde en sık görülen kayıp, dava sebebinin doğduğu andan sonra geçen sürenin fark edilmemesidir.
Sebep Seçimi Takvimi Belirler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, birbirinden bağımsız sebeplere dayanabilir: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının yazılı tahliye taahhüdü. Her sebebin kendi ön koşulu ve dava açma penceresi vardır. Bir sebep için geçmiş olan süre, başka bir sebep için hâlâ açık olabilir; bu yüzden dosya tek bir sebeple sınırlandırılmadan önce tüm ihtimaller listelenmelidir.
İhtarname Yazımında Kritik Ayrıntılar
- Muhatabın sözleşmedeki taraf ile aynı kişi olması
- Ödenmeyen kira dönemlerinin ay ay ve tutar tutar gösterilmesi
- Verilen ödeme süresinin metinde açıkça belirtilmesi
- Sürenin sonunda tahliye davası açılacağının ihtar edilmesi
- Tebliğ tarihini gösteren mazbatanın saklanması
Tebligat Zinciri Kopmamalı
Tahliye dosyalarında en çok tartışılan konu, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğidir. Adres değişikliği, kapıya yapılan tebligatın şerhi veya muhtara bırakılan bildirim, sonraki aşamada usul tartışmasına dönüşür. Bu nedenle tebligat evrakı yalnızca dosyaya konulmakla yetinilmeyip, şerhlerinin okunması gerekir. Kiracının aynı adreste oturduğuna dair ek kayıtlar da hazırda tutulmalıdır.
İki Ayrı Yol: İcra ve Dava
Kira alacağı için başlatılan takip ile tahliye talebi birlikte yürütülebileceği gibi, sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava yolu da tercih edilebilir. Hangi yolun seçileceği, kiracının itiraz ihtimaline ve alacağın belgelenme düzeyine göre değişir. Yazılı sözleşme yoksa ödeme dekontları ve banka açıklamaları kira ilişkisinin ispatında öne çıkar.
Kiracı Tarafında Savunma Hazırlığı
Kiracı bakımından da aynı takvim geçerlidir. Ödeme yapılmışsa dekontların dönem bazında eşleştirilmesi, ihtiyaç iddiasında samimiyet unsuruna ilişkin karşı deliller ve taahhüdün serbest iradeyle verilip verilmediği tartışmanın merkezinde yer alır.
Yukarıdaki bilgiler yalnızca genel bir çerçeve sunar. Sözleşmenin tarihi, kullanım amacı ve yapılan bildirimler sonuca doğrudan etki ettiğinden, adım atmadan önce belgelerinizi hukuki değerlendirmeye sunmanız isabetli olur.