Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda anlaşmazlık büyüdüğünde akla ilk gelen çözüm ortaklığın giderilmesidir. Ancak TMK, TBK ve kat mülkiyetini düzenleyen 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu alanda asıl hak kaybı, davanın kendisinde değil; payın üçüncü kişiye satılmasının ardından işleyen kısa sürelerde yaşanır.
Paylaşma İstenmeden Önce Bakılacak Kayıtlar
Dava hazırlığında tapu kaydı tek başına yeterli değildir. Şu kalemler birlikte incelenmelidir: taşınmaz üzerinde paylaşmayı erteleyen bir anlaşma bulunup bulunmadığı, kayıtta şerh edilmiş intifa veya sükna hakları, imar durumu ve taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı. Paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle ertelenmesi mümkündür; ancak bu erteleme süresiz olamaz ve kanunda öngörülen üst sınıra tabidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; bu mümkün değilse satış suretiyle paylaştırmaya karar verir. Aynen taksim isteyen tarafın, taşınmazın bölünebilirliğini teknik veriyle ortaya koyması gerekir. Buna karşılık satış yolunda, paydaşların satış bedeli üzerinden payları oranında hak sahibi olacağı ve satışın açık artırma ile yapılacağı unutulmamalıdır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ise bağımsız bölümler ayrı taşınmaz niteliğinde olduğundan, uyuşmazlık çoğu zaman ortaklığın giderilmesi değil; 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider, yönetim ve çekilmezlik tartışmalarıdır.
Önalım Hakkında Bildirim ve Süre
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Burada süre iki katmanlıdır: satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle hak düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani hâkim tarafından resen gözetilir ve uzatılamaz. Pratik sonuç şudur:
- Noter bildirimi elinize ulaştığı anda tarihi kayda geçirin.
- Bildirim yapılmasa dahi satıştan haberdar olduğunuz anda tapu kaydını inceleyin.
- Önalım bedelini karşılamaya hazır olduğunuzu gösterecek finansal planı önceden kurun.
- Payın satış değil, bağış veya trampa yoluyla devredildiği hâllerde hakkın koşullarının değişebileceğini göz önünde bulundurun.
İhtarın Kira İlişkisindeki Farklı İşlevi
Aynı taşınmaz kirada ise, ihtarın işlevi tümüyle başkadır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ihtar, hem temerrüdün hem de sonraki tahliye talebinin dayanağını oluşturur; ihtarın içeriği, verilen sürenin açıkça yazılması ve usulüne uygun tebliği belirleyicidir. Paydaş sıfatıyla kira ilişkisine müdahale edilirken, taşınmazın yönetimine ilişkin paydaş çoğunluğu kurallarının da gözetilmesi gerekir.
Kapanış
Bu alanda kayıpların büyük bölümü, hukuki gerekçenin zayıflığından değil; noterden gelen bir bildirimin dosyada bekletilmesinden kaynaklanır. Taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden, bildirim eline geçen kişinin gecikmeden hukuki değerlendirme alması önerilir.