Kira ilişkisinde tahliye, çoğu zaman haklılıkla değil zamanlamayla kazanılır. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, her tahliye sebebi için ayrı bir bildirim ve dava takvimi öngörür. Yanlış anda gönderilen bir ihtarname, sonraki kira yılını da kaybettirebilir. Bu rehber, ihtar ile dava arasındaki bağı ve süre risklerinin yoğunlaştığı noktaları ele alıyor.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Seçmek
Aynı olay birden fazla sebebe dayanak yapılabilir görünse de, her sebep kendi usulünü getirir. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile kiracının yazılı tahliye taahhüdü birbirinden bağımsız yollardır. Dilekçede sebeplerin karıştırılması, davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir.
Temerrüt İhtarında Otuz Günlük Süre
- Kira bedeli ödenmediğinde kiracıya yazılı ihtar gönderilir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz.
- İhtarda hangi aylara ait kira bedelinin istendiği tek tek yazılmalıdır.
- Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.
Sürenin eksik verilmesi ihtarı geçersiz kılar ve süreç baştan başlar. Bu sırada kiracı biriken borcu öderse dayanak ortadan kalkabilir; bu nedenle ihtar metninin hazırlanışı, gönderildiği tarihten daha belirleyicidir.
İki Haklı İhtar ve Kira Yılı Hesabı
Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Burada iki ayrı hesap birlikte tutulmalıdır: ihtarların aynı kira yılına düşüp düşmediği ve dava için tanınan bir aylık sürenin başlangıcı. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir; takvim yılıyla karıştırılması sık görülen hatadır.
Gereksinim ve Yeniden İnşa Hâlinde Dava Zamanı
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
- Dava açma süresi içinde yapılan yazılı bildirim, süreyi izleyen kira yılı sonuna kadar uzatır.
- Gereksinim iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğu somut delillerle gösterilmelidir.
- Yeniden inşa ve imar sebebinde, esaslı onarımın kiralananın kullanımını imkânsız kılacak nitelikte olması aranır.
Kat Mülkiyeti ile Kesişen Dosyalar
Kiralanan bağımsız bölümse, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yükümlülükler de devreye girer. Ortak yerlere zarar verme veya çekilmezlik oluşturan davranışlar, kat maliklerinin talebiyle ayrı bir hukuki sürece konu olabilir. TMK kapsamındaki komşuluk hukuku hükümleri ise taşkınlığın önlenmesi bakımından tamamlayıcı bir yol sunar.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin süresi, başlangıç tarihi ve ihtarın içeriği sonucu değiştirir. İhtarname göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmeniz, sonraki aşamada zaman kaybını önler.