Taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtarname, çoğu zaman davadan daha belirleyici bir belgedir. Hem karşı tarafın kötü niyetini ortaya çıkarır hem de sonraki aşamada talep edilecek kalemlerin başlangıç tarihini sabitler. Tapu iptali ve tescil talepli dosyalarda ihtarın zamanlaması ve içeriği bu yüzden ayrı bir başlık olarak planlanmalıdır.
Talebin Hukuki Temelini Belirlemek
Tapu iptali ve tescil davası tek bir sebebe dayanmaz. Muvazaalı devir, yolsuz tescil, satış vaadi sözleşmesinin ifası, önalım hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan talepler ve zilyetliğe dayalı istemler farklı hukuki temellere ve farklı süre rejimlerine sahiptir. Mülkiyet hakkına dayalı bazı talepler zamanaşımına tabi tutulmazken, sözleşmeye dayalı istemler TBK ve TMK çerçevesinde süre sınırıyla karşılaşabilir. Dolayısıyla ilk iş, iddianın hangi temele oturduğunu netleştirmektir.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle tam tanımı.
- Devir işleminin tarihi ve tapu yevmiye numarası.
- Talebin ne olduğu: devir, bedel iadesi, tahliye ya da tescile muvafakat.
- Yerine getirilmesi için verilen kesin süre.
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun açıkça belirtilmesi.
Önalım ve Kat Mülkiyetine Özgü Süreler
Paylı mülkiyette önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen kısa süreye ve her hâlde satış tarihinden itibaren işleyen uzun süreye tabidir; her iki süre de hak düşürücü niteliktedir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılmamış olması sürenin başlamamasına yol açabileceğinden, bu nokta dosyanın kaderini belirler. 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ise ortak yer kullanımına ve projeye aykırılığa ilişkin taleplerde yönetim kararı ve tutanaklar öncelikli delildir.
Tedbir Talebi Neden Erken Yapılmalı
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılan hükmü uygulanamaz hâle getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi talep edilmelidir. Talebin gerekçesinde, devrin muhtemel olduğunu gösteren somut veriler yer almalıdır; soyut ifadelerle yapılan istemler çoğu zaman reddedilir.
Delil Toplama Sırası
- Tapu müdürlüğünden işlem dosyasının tamamı istenir.
- Devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtları ile beyan edilen değer karşılaştırılır.
- Taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri tespit ettirilir.
- Devreden ile devralan arasındaki akrabalık ya da ticari ilişki belgelenir.
- Tanık beyanları, yazılı delillerle çelişmeyecek biçimde planlanır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, devrin biçimi ve elinizdeki belgeler stratejiyi değiştirir. Özellikle hak düşürücü süreye tabi taleplerde, bildirimi aldığınız tarihte hukuki değerlendirme yaptırmanız önemlidir.