Kat mülkiyetine tabi bir yapıda bağımsız bölümün tahliyesi, sıradan bir kira uyuşmazlığından daha katmanlı bir süreçtir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişki TBK hükümlerine, malikin ve kullananın yapıdaki konumu ise TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenine tabidir. Yönetim planından doğan yükümlülükler, ortak yer kullanımı ve kat malikleri kurulu kararları çoğu zaman tahliye tartışmasının içine girer. Bu rehber, bu üçlü yapıda usul hatası yapmadan ilerlemeye odaklanır.
Kullanımın Hukuki Kaynağının Belirlenmesi
İlk ve en kritik adım, bağımsız bölümü kullanan kişinin hangi sıfatla orada bulunduğunu saptamaktır. Kiracı mı, malikin yakını mı, devredilmiş bir kullanım hakkına mı dayanıyor, yoksa herhangi bir hukuki dayanağı olmadan mı kullanıyor. Bu ayrım, hangi yolun izleneceğini ve hangi bildirimlerin yapılması gerektiğini doğrudan belirler. Yanlış nitelendirme, süreç sonuna kadar fark edilmediğinde tüm emeği boşa çıkarır.
Yönetimle İlgili Kayıtların Toplanması
- Yönetim planının güncel ve tapu sicilinde şerhli örneği
- Kat malikleri kurulunun ilgili dönemdeki karar defteri örnekleri
- Aidat ve ortak gider borcuna ilişkin işletme projesi ve tahakkuk kayıtları
- Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanıldığı iddiasını destekleyen tutanaklar
- Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ve verilen yanıtlar
Adım Adım İlerleme Sırası
- Tapu kaydı ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu güncel olarak çıkarılır.
- Kullanımın dayanağı sözleşme, ödeme kaydı veya kurul kararıyla belgelenir.
- Bildirim ve ihtarların muhatabı ile adresi sözleşme hükümlerine göre belirlenir.
- Ortak gider borcu iddiası varsa, hesap dökümü ayrı bir ek olarak hazırlanır.
- Talep metninde tahliye istemi ile ortak giderden kaynaklanan istem ayrı ayrı kurulur.
Kurul Kararlarının Tahliye Sürecine Etkisi
Kat malikleri kurulu, ortak yerlerin kullanımına ve bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımına ilişkin kararlar alabilir. Bu kararların tahliye sürecindeki değeri, usulüne uygun alınıp alınmadığına bağlıdır. Çağrının yapılış biçimi, toplantı ve karar yeter sayıları ile kararın karar defterine geçirilmesi denetlenmeden bu kararlara dayanmak risklidir. Karara karşı süresi içinde başvurulmuş olması hâlinde, sonucun beklenmesi gerekip gerekmediği de değerlendirilmelidir.
İcra Yoluyla Tahliyede Gözden Kaçan Ayrıntılar
Tahliye icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilecekse, talebin dayandığı belge ile takip türü arasındaki uyum baştan kontrol edilmelidir. Ayrıca bağımsız bölümde kiracı dışında üçüncü kişilerin bulunduğu hâllerde, bu kişilerin durumunun süreç başlamadan tespit edilmesi gerekir. Taşınmazda bulunan eşyanın akıbeti ve teslim tutanağının içeriği de sonradan tartışma çıkmaması için ayrıntılı düzenlenmelidir.
Her yapının yönetim planı ve her bağımsız bölümün kullanım geçmişi farklıdır; bu metin genel bir yol haritası sunar. Adım atmadan önce yönetim kayıtlarınızı ve sözleşmenizi bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yerinde olur.