Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bölümü artış oranından değil, artışın ne zaman ve nasıl bildirildiğinden doğar. Zamanında ulaşmayan bir bildirim, hukuken haklı bir artış talebini bile yeni dönem bakımından sonuçsuz bırakabilir. Bu rehber, ihtarın zamanlamasını ve buna bağlı hukuki sonuçları ele alır.
Yasal Üst Sınır ve Sözleşme Hükmü
TBK, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarındaki değişim oranıyla sınırlar. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz. Sözleşmede hiç artış kaydı bulunmaması ise artış yapılamayacağı anlamına gelmez; bu durumda tarafların anlaşması ya da mahkemeden tespit istenmesi gündeme gelir.
Bildirimin Yeni Dönemden Önce Ulaşması
Artışın yeni dönem başından itibaren geçerli olabilmesi için bildirimin dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa ulaşması gerekir. Uygulamada bu koşul, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce yapılan bildirim üzerinden değerlendirilir. Sözleşmede artış kaydı varsa bildirim koşulu farklı işler. Bildirimin gönderildiği tarih değil, karşı tarafa ulaştığı tarih esas alındığından tebliğ belgesi saklanmalıdır.
Kira Tespit Davası ile Artışın Farkı
Artış, mevcut sözleşme ilişkisi içinde bedelin güncellenmesidir. Kira tespit davası ise bedelin mahkemece yeniden belirlenmesini amaçlar ve kendi koşullarına tabidir. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bedel, endeks üst sınırıyla bağlı kalınmaksızın taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Bu ayrım, hangi yolun seçileceğini doğrudan belirler.
Ortak Giderlerle Karıştırmayın
Aidat ve ortak gider payları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına dayanır. Bu kalemlerdeki artış, kira bedeli artışından bağımsızdır ve kira ihtarnamesinde bu ikisinin birlikte yazılması talebi belirsizleştirir.
- Sözleşmedeki artış kaydı ve dönem başlangıcı tespit edilir.
- Bildirim için son gün geriye doğru hesaplanarak takvime işlenir.
- Uygulanacak oran, ilgili dönem endeks verisiyle gösterilir.
- Tebliğ belgesi ve ödeme kayıtları dosyada tutulur.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; kiralananın niteliği ve sözleşmenin süresi sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden önce hesaplamanın ve zamanlamanın kontrol ettirilmesi önerilir.