Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman ödenmeyen fark üzerinden icra takibine, oradan da tahliye istemine dönüşür. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda en sık görülen sorun, artışın hukuki dayanağı netleşmeden takibin başlatılmasıdır. Aşağıdaki kontrol listesi, takip öncesi ve sonrası usul risklerini ayırır.
Artışın Dayanağı Sözleşme mi, Kanun mu
Artış oranı sözleşmede kararlaştırılmışsa bu oranın kanuni üst sınırı aşıp aşmadığı; kararlaştırılmamışsa TBK uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan sınırın uygulanacağı kontrol edilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava konusudur ve icra takibiyle sonuç alınmaz. Dayanak yanlış seçildiğinde takibin bir kısmı için itiraz haklı bulunur ve tahliye istemi de birlikte düşer.
Takip Talebinde Kaçınılması Gereken Hatalar
- Kira alacağıyla birlikte tahliye istenmediği hâlde ödeme emrinde tahliye ihtarına yer verilmemesi
- Aidat, yakıt ve ortak gider kalemlerinin kira alacağıyla aynı kalemde gösterilmesi
- Ödeme emrinin kiracı dışındaki kişilere tebliğ edilmesi ve tebligat şerhinin denetlenmemesi
- Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin belirtilmemesi
- Takip dayanağı sözleşmenin tarihsiz veya imzasız suretinin eklenmesi
Süre Takvimi
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve kiracıya tanınan ödeme süresinin bitişi işaretlenir.
- Borca ya da imzaya itiraz için öngörülen süre ayrıca takip edilir.
- Ödeme süresi dolduğunda tahliye talebinin icra hukuk mahkemesine yöneltileceği tarih belirlenir.
- İtiraz gelmesi hâlinde itirazın kaldırılması istemi için kanuni süre takvime eklenir.
- Paralel yürütülecek tahliye davası varsa duruşma günleriyle çakışma kontrol edilir.
İhtar ve Tahliye Davası Hattı
Kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kira dönemi sonunda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma imkânı doğar. İhtarların yazılı olması ve içeriğinde hangi döneme ait borcun istendiğinin açıkça gösterilmesi gerekir; muhatabı belirsiz ya da miktarı yazılmamış bir ihtar sonradan sayılmaz.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Kalemler
Ortak gider ve aidat alacakları, kat mülkiyeti mevzuatına dayanan ayrı bir hukuki rejime tabidir. Bu kalemlerin kira alacağıyla birleştirilmesi hem hesap tartışmasını büyütür hem de itiraz hâlinde ispat düzenini karıştırır. Ayrı takip ya da ayrı kalem gösterimi çoğu dosyada daha güvenli sonuç verir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin metni, ödeme geçmişi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.