Kiraya verenler için tahliye süreci genellikle haklılıkla değil, seçilen yolun doğruluğuyla sonuçlanır. İcra yoluyla tahliyede yapılan bir usul hatası, aylar süren takibin iptaliyle ve baştan başlamakla sonuçlanabilir. Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında icra tahliyesi öncesi ve sırasında yapılması gereken denetimleri konu alır.
Önce Yolu Seçin: Takip mi, Dava mı
Kira bedelinin ödenmemesi halinde İİK kapsamında tahliye talepli ilamsız takip yapılabilir; kiracıya otuz günlük ödeme süresi içeren bir ödeme emri gönderilir ve bu süre içinde borç ödenmez, itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Buna karşılık tahliye taahhüdüne, iki haklı ihtara veya gereksinim iddiasına dayanılıyorsa yol tamamen farklıdır. En sık görülen hata, gereksinim veya yeniden inşa iddiasının icra takibiyle ileri sürülmeye çalışılmasıdır; bu iddialar sulh hukuk mahkemesinde dava konusudur.
Ödeme Emrinde Kontrol Edilecek Alanlar
- Talep edilen kira aylarının ve tutarların dökümü; muaccel olmamış kira alacağının takibe dahil edilmemesi
- Kira sözleşmesinin tarihi ve taraflarının takip talebiyle birebir örtüşmesi
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı tebligat çıkarılması
- Ödeme emrinde tahliye talebinin açıkça yer alması; sonradan eklenemez
- Tebligat adresinin sözleşmedeki adresle ve fiili kullanımla uyumu
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Takvim
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırıldığında taahhüt o kira dönemi bakımından işlevini yitirir. Ayrıca taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmış olması, uygulamada serbest iradeyle verilmediği itirazını gündeme getirir; taahhüdün sözleşmeden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması ispat açısından belirleyicidir.
İtiraz Gelirse Ne Değişir
Kiracı ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz ederse takip durur. Bu noktada ayrım kritiktir: itiraz yalnızca borca ilişkinse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir; kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmişse icra mahkemesinin inceleme yetkisi daralır ve uyuşmazlık genel mahkemeye taşınır. Bu nedenle sözleşme adi yazılı ise imzanın inkâr edilmesi ihtimali baştan planlanmalı, banka dekontları ve önceki ödemelerle sözleşmenin varlığını destekleyen ikincil deliller hazır tutulmalıdır.
Zamanlama Hataları
Ödeme süresinin dolmasından sonra icra mahkemesinden tahliye istenmesi de süreye bağlıdır; talebin gecikmesi hakkın kullanılamamasına yol açar. Ayrıca ödeme süresi içinde yapılan kısmi ödemenin kabulü sonraki tahliye talebini zayıflatabileceğinden, ödemelerin hangi aya mahsuben alındığı yazılı olarak belirtilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında sözleşme metni, ödeme geçmişi ve taşınmazın niteliği sonucu doğrudan etkiler. Somut dosyanızda hangi yolun uygun olduğunu belirlemek için belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.