Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 2023 sonrasında önemli bir usul değişikliği yaşadı: kiralananın tahliyesine ilişkin talepler de dahil olmak üzere kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü için arabuluculuk dava şartı haline geldi. Bu değişiklik, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu ekseninde yürüyen tahliye taleplerinde yeni bir kontrol noktası yarattı. Aşağıdaki başlıklar, usule aykırı işlem nedeniyle davanın esasa girilmeden reddedilmesini önlemeye odaklanır.
Hangi yol arabuluculuğa tabi, hangisi değil
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti ve alacak talepleri kural olarak arabuluculuk aşamasından geçer. Buna karşılık icra dairesi eliyle yürütülen ilamsız tahliye takipleri ile ihtiyati tedbir gibi çekişmesiz nitelikteki bazı talepler bu kapsamın dışında değerlendirilir. Yol seçimi baştan yapılmalıdır; icra yolundan başlanıp sonradan mahkemeye geçilen dosyalarda süre ve masraf kaybı sık görülür.
Tahliye sebebine göre değişen hazırlık
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır; tarih ve imza tartışması dosyanın merkezine oturur.
- Temerrüt: usulüne uygun ihtar ve ihtarda tanınan süre belgelenmelidir.
- İki haklı ihtar: ihtarların aynı kira yılı içinde ve ayrı ayrı ödenmeyen dönemlere ilişkin olması gerekir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler önceden toplanmalıdır.
- Yeniden inşa ve imar: ruhsat ve proje evrakı olmadan açılan davalar zayıf kalır.
Dilekçe öncesi kontrol listesi
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dilekçeye eklendi mi? Eklenmemesi halinde verilecek kesin süre kaçırılırsa dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk başvurusunda taraflar, dava dilekçesindeki taraflarla aynı mı? Paylı mülkiyette tüm malikler yer alıyor mu?
- Kira sözleşmesinin son hali, zamlar ve yapılan ek anlaşmalar dosyada mı?
- Ödeme kayıtları banka dekontlarıyla eşleştirildi mi?
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama yılları doğru hesaplandı mı?
- Görevli mahkeme ve yetki, kiralananın bulunduğu yer esas alınarak belirlendi mi?
Arabuluculuk masasını boş geçmeyin
Arabuluculuk çoğu dosyada bir formaliteye indirgeniyor; oysa tahliye tarihinin makul bir vadeye bağlandığı, birikmiş kira için taksit planı kurulan anlaşmalar, yıllara yayılabilecek bir yargılamadan daha hızlı sonuç verebilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik bakımından açık ve ölçülebilir yazılması bu aşamanın en kritik noktasıdır.
Hatırlatma
Yukarıdaki çerçeve geneldir; sözleşmenin tarihi, kiracının sıfatı ve tahliye sebebi somut dosyada farklı bir usul izlenmesini gerektirebilir. Sözleşmeniz ve ödeme kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız, yol seçiminde hata yapılmasını önler.