Apartman ve site yönetimlerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasından geçmek zorundadır. Bu zorunluluğun atlanması ya da eksik uygulanması, esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açar. Aşağıdaki rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu riski azaltmayı hedefler.
Uyuşmazlığı Doğru Adlandırmak
Kat mülkiyetinde talepler birbirine benzese de hukuki temelleri ayrışır:
- Ortak gider ve avans alacağının tahsili
- Kat malikleri kurulu kararının iptali
- Projeye veya yönetim planına aykırı kullanımın önlenmesi
- Ortak alanda yapılan değişikliğin eski hale getirilmesi
- Bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanılması
Her biri farklı delil ve farklı süre mantığı taşır. Talebin adlandırılmasındaki hata, arabuluculuk tutanağı ile dava dilekçesi arasında uyumsuzluk doğurur.
Arabuluculuk Aşamasında Sık Yapılan Hatalar
- Görüşmelere yönetici sıfatıyla katılan kişinin yetkisinin karar defteriyle belgelenmemesi.
- Tutanakta uyuşmazlık konusunun genel ifadelerle yazılması; dava dilekçesindeki talebin tutanakta hiç geçmemesi.
- Birden çok kat malikine yöneltilecek talepte tarafların eksik gösterilmesi.
- Anlaşma sağlandığında ödeme takvimi ve icra edilebilirlik konusunun belirsiz bırakılması.
Delil Tarafında Ne Toplanmalı
Kat mülkiyeti dosyalarında yazılı iz, tanık beyanından daha belirleyicidir. Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları, karar defteri sayfaları, işletme projesi, tebligat evrakları, yönetim planı ve tapu kayıtları temel çekirdeği oluşturur. Fiili duruma ilişkin iddialarda tarihli görseller ve gerektiğinde teknik tespit talebi düşünülmelidir. TMK'nın komşuluk hukukuna ilişkin genel ilkeleri ile TBK kapsamındaki kira ilişkisi, aynı olayda birlikte gündeme gelebilir; bu durumda kiracının ve malikin sorumluluğu ayrıştırılmalıdır.
Usule Aykırı İşlem Riskini Azaltan Kontrol Listesi
- Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklendi mi ve tarihi dava tarihinden önce mi?
- Görevli mahkeme, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlık niteliğine göre belirlendi mi?
- Yönetici aleyhine mi yoksa kat malikleri aleyhine mi talep yöneltileceği netleştirildi mi?
- Ortak gider alacağında hangi dönemlere ait olduğu kalem kalem gösterildi mi?
- Kurul kararının iptali talebinde kararın tebliğ veya öğrenme tarihi belgelendi mi?
Anlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Aynı binada süregelen bir ilişki söz konusu olduğundan, uzlaşma çoğu zaman salt maddi sonuçtan daha geniş bir fayda üretir. Buna karşılık ortak alana yapılmış kalıcı bir müdahalede, geri dönülmezlik riski nedeniyle yargısal koruma öncelikli olabilir. Tercih, dosyanın menfaat dengesine göre yapılmalıdır.
Buradaki değerlendirmeler geneldir; yönetim planı hükümleri ve yapının fiili durumu her binada farklılaştığından, adım atmadan önce belgelerin incelenmesi önerilir.