Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk artık yalnızca bir uzlaşma seçeneği değil, birçok dosyada davanın önündeki zorunlu eşiktir. Bu eşik atlanarak açılan tapu iptali ve tescil davası, taraflar esas hakkında hiç konuşamadan usulden reddedilebilir. Aşağıdaki kontrol listesi, TBK, TMK ve 634 çerçevesinde arabuluculuk aşamasının doğru yürütülmesine odaklanır.
Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamı
Yapılan yasal değişiklikle, taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektiren kapsama alınmıştır. Buna karşılık taşınmazla ilgili her talep aynı kapsamda değildir; kesin yetki kuralına tabi olan ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gereken davalarda, arabuluculuk sürecinin yürütüldüğü yer ile mahkemenin yetkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Son Tutanağın İçeriği Neden Önemli
Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlansa bile, son tutanakta uyuşmazlığın konusunun ve tarafların doğru gösterilmesi gerekir. Taşınmazın ada ve parsel bilgisi ile talebin niteliği tutanakta yer almadığında, açılacak davanın aynı uyuşmazlığa ilişkin olup olmadığı tartışma konusu hâline gelir. Tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi de ayrı bir eksiklik sebebidir.
Süreci Sakatlayan Noktalar
- Tapu kaydındaki tüm paydaşların ve ilgili üçüncü kişilerin sürece çağrılmaması
- Terekeye ya da paylı mülkiyete ilişkin taleplerde taraf sıfatının eksik kurulması
- Mülkiyetin devrini içeren anlaşmalarda resmî şekil kurallarının gözden kaçırılması
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınmadan sürecin tamamlanmış sayılması
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 kapsamındaki yönetim ilişkilerinin dosya dışında bırakılması
Süreç Boyunca İzlenecek Adımlar
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa şerhler güncel tarihli olarak temin edilir.
- Talebin hukuki dayanağı belirlenir: muvazaa iddiası mı, sözleşmeye aykırılık mı, miras ilişkisi mi?
- Arabuluculuk başvurusunda taraflar tapu kaydına göre eksiksiz gösterilir.
- Görüşmelerde ortaya çıkan sayısal öneriler yazılı hâle getirilerek dosyada saklanır.
- Anlaşma sağlanamazsa dava dilekçesi, son tutanak tarihiyle uyumlu biçimde ve gecikmeden hazırlanır.
Tescil Beklentisini Güvenceye Almak
Uyuşmazlık devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimali, sürecin en somut riskidir. Bu nedenle görüşmeler sürerken dahi tapu kaydına ilişkin koruma taleplerinin gündemde tutulması, anlaşmanın sağlanması hâlinde ise devrin hangi belgeyle ve hangi sırayla gerçekleşeceğinin metne yazılması gerekir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın kayıt geçmişi ve tarafların hukuki ilişkisi sonucu belirlediğinden, başvuru öncesinde dosyaya özgü değerlendirme yapılmasında yarar vardır.