Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman tek başına açılan bir dava değil, öncesinde tamamlanması gereken tespit çalışmalarıyla birlikte yürütülen bir süreçtir. Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun hükümleri, taşınmazın niteliğine göre farklı sonuçlar doğurur.
Taşınmazın Fiilî Durumunu Kayda Geçirmek
Tapu kaydı ile taşınmazın fiilî kullanımı çoğu dosyada örtüşmez. Ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, üzerine yapı yapması veya kiraya vermesi, ilerideki paylaşımın ve varsa ecrimisil tartışmasının temelini oluşturur. Bu nedenle dava açılmadan önce mevcut durumun delil tespiti yoluyla kayda geçirilmesi, sonradan değişen fiilî duruma karşı koruma sağlar.
Dava Öncesi Denetlenecek Başlıklar
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler güncel olarak çıkarıldı mı?
- İmar durumu ve taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı araştırıldı mı?
- Üzerinde yapı varsa muhdesat iddiası ayrı bir talep olarak planlandı mı?
- Tüm paydaşlar eksiksiz tespit edildi mi; ölmüş paydaş varsa mirasçıları belirlendi mi?
- Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı söz konusuysa bu ihtimal değerlendirildi mi?
Tespit ile Esas Davanın İlişkisi
- Delil tespiti talebinde, tespit edilmesi istenen olgular tek tek ve somut biçimde yazılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesinin hangi konuları kapsayacağı talepte belirtilir.
- Tespit raporu geldiğinde, esas davadaki talep sonucu bu rapora göre netleştirilir.
- Aynen taksim mi, satış suretiyle paylaşım mı talep edileceği terditli olarak yazılır.
- Paylaşım biçimine ilişkin itirazların hangi aşamada ileri sürüleceği planlanır.
Sık Yapılan Usul Hataları
Paydaşlardan birinin davaya dâhil edilmemesi, dosyanın esasa girmeden uzamasına yol açan en yaygın eksikliktir. Bir diğer sorun, muhdesatın aidiyetine ilişkin iddianın ortaklığın giderilmesi davası içinde yeterince açık biçimde ileri sürülmemesidir. Yapının kime ait olduğu tartışmalıysa, bu husus ayrı ve ölçülebilir bir talep olarak kurulmalıdır.
Satış Aşamasına Hazırlık
Aynen paylaşım mümkün olmadığında süreç satış aşamasına geçer. Bu aşamada değer tespitinin nasıl yapıldığı, ilanın usulüne uygunluğu ve paydaşların öncelik hakları öne çıkar. Değerlemeye itiraz edilecekse gerekçenin teknik verilere dayandırılması, soyut düşük bulundu iddiasından çok daha etkilidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu sonucu belirlediğinden, dava açmadan önce dosyanın bir avukatla birlikte incelenmesi önerilir.