Kira artışı tartışmaları çoğu zaman taraflar arasında sözlü olarak başlar, ancak hukuki sonuç doğurabilmesi için belirli bir usul zincirinden geçmesi gerekir. TBK ve TMK çerçevesinde artış oranının sınırı bellidir; buna karşılık uyuşmazlığın hangi yolla çözüleceği ve arabuluculuk aşamasının nasıl işleyeceği çoğu zaman gözden kaçar. Bu rehber, artış talebini usul yönünden sağlam kurmanın basamaklarını ele alır.
Artış Oranının Hukuki Sınırı
Konut kiralarında yenilenen dönem için uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa dahi bu sınır uygulanır. Sınırı aşan bir tahsilat yapılmışsa, fazla ödemenin iadesi ayrı bir talep konusu olabilir; bu nedenle ödeme dekontları dönem dönem ayrılarak saklanmalıdır.
Arabuluculuk Aşaması
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır
- İlamsız icra takibi yoluyla ilerleyen tahsilat bu şartın dışında değerlendirilir
- Başvurunun yetkili arabuluculuk bürosuna yapılması gerekir
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun açıkça yazılması sonraki davanın kapsamını etkiler
- Anlaşma sağlanırsa tutanağın icra edilebilirlik yönünden değerlendirilmesi gerekir
Kira Tespit Davasında Zamanlama
- Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce ihtar çekilmesi ya da dava açılması, tespit edilecek kiranın yeni dönemden itibaren uygulanmasını sağlar.
- İhtar çekilmişse tebliğ tarihi belgeyle kanıtlanabilir olmalıdır.
- Emsal kira araştırmasında karşılaştırılan taşınmazların konum, alan ve yaş bakımından benzerliği gösterilir.
- Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hakkaniyet ölçütünün devreye gireceği hesaba katılır.
- Dava sonuçlanana kadar ödemelerin kesilmemesi, temerrüt riskini önler.
Tahliye Talebiyle Karıştırılan Noktalar
Artış uyuşmazlığı ile tahliye talebi farklı hukuki temellere dayanır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ihtarname ve sürelerin ayrıca izlenmesi gerekir. Artış tartışması sürerken yapılan eksik ödemeler, kiracı aleyhine ayrı bir tahliye zemini yaratabileceğinden, ihtilaflı fark ayrıca hesaplanarak kayıt altına alınmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve kiralayanın sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, talepte bulunmadan önce dosyanın hukuki değerlendirmeye tabi tutulması önerilir.