Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, tahliye sebebinin baştan yanlış nitelendirilmesidir. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki durumlar birbirinden farklı yol ve farklı ispat gerektirir. Bu rehber, tahliye talebini desteklemek üzere açılan tespit davasının işlevine ve usule aykırı adımlarla doğan kayıplara odaklanır.
Tahliye Sebebinin Doğru Nitelendirilmesi
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç iddiası ve sürenin dolması birbirinden bağımsız yollardır. Aynı dosyada birden fazla sebep bulunsa dahi, her birinin kendi usulü ve kendi hazırlık dönemi vardır. Bir sebep için başlatılan sürecin ortasında başka bir sebebe geçilmesi, yapılan bildirimlerin geçerliliğini tartışmalı hâle getirir ve süreci baştan başlatma sonucu doğurabilir.
Tespit Davasının Dosyadaki İşlevi
Kiralananın fiili durumunu, tahliye anındaki hasarı veya sözleşmeye aykırı kullanımı ortaya koymak için yapılan tespit, sonraki aşamada tartışmayı büyük ölçüde sadeleştirir. Tespitin değeri, yapıldığı ana ve tarafların usulüne uygun biçimde haberdar edilmesine bağlıdır. Tek taraflı olarak alınan fotoğraf ve raporlar karşı taraf itiraz ettiğinde çoğu zaman yeterli olmaz; bu nedenle tespit talebinin zamanlaması, tahliye takviminin bir parçası olarak planlanmalıdır.
İhtar ve Tebligatta Kontrol Listesi
- İhtarın muhatabı, sözleşmedeki kiracı ile birebir aynı olmalıdır.
- Ödenmeyen dönemler ay ay ve tutar belirtilerek yazılmalıdır.
- Tebligat adresi, sözleşmedeki adres ve güncel adres yönünden karşılaştırılmalıdır.
- Tebliğ tarihini gösteren belge dosyada saklanmalıdır.
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat yapılmalıdır.
Dava Aşamasına Hazırlık Sıralaması
- Sözleşme ve ekleri, varsa yenileme yazışmalarıyla birlikte derlenir.
- Ödeme kayıtları banka dekontlarıyla eşleştirilir, elden ödeme iddiaları ayrıca değerlendirilir.
- Kiralananın devri veya el değiştirmesi varsa, bunun sürece etkisi kontrol edilir.
- Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda yönetim planı ve karar defteri incelenir.
- İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki tercih, delil durumuna göre yapılır.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Anahtarın teslim edildiği an, hem kira borcunun sona erdiği hem de hasar sorumluluğunun sınırlandığı andır. Teslim tutanağı düzenlenmeden yapılan tahliyeler, sonradan hem kira alacağı hem de onarım gideri bakımından tartışma doğurur. Depozitonun iadesi veya mahsubu da bu tutanakla birlikte netleştirilmelidir; aksi hâlde tahliye tamamlanmış olsa bile taraflar arasındaki uyuşmazlık kapanmaz.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi izlenecek yolu doğrudan değiştirdiğinden, ihtar gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.