Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava açıldığında çoğu zaman tartışma konusu fiili durum çoktan değişmiş olur; kapatılan bir alan açılmış, yapılan bir tadilat tamamlanmıştır. Bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yürütülen uyuşmazlıklarda tespit aşaması, esas davadan önce ele alınması gereken bir aşamadır.
Delil tespiti neden esas davadan önce gelir
Ortak alana müdahale, projeye aykırı tadilat, su sızıntısı ve gürültü gibi iddialarda mevcut durum zamanla değişir veya onarılır. Mahkemeden istenecek delil tespiti, bu anı belgeleyerek sonraki yargılamanın temelini kurar. Tespit talebinde neyin, hangi noktadan ve hangi teknik başlıkta inceleneceği açıkça yazılmalı; talep genel bir gözlem isteğine indirgenmemelidir.
Uyuşmazlığın niteliğini baştan sınıflandırın
Aynı olay, yöneltildiği hukuki temele göre farklı sonuç doğurur. Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi, ortak alana el atmanın önlenmesi talebi ve aidat alacağına ilişkin talep birbirinden ayrı hukuki temellere dayanır. Bunlar tek dilekçede birbirine karıştığında yargılama dağılır. Sınıflandırma yapılırken şu belgeler esas alınır:
- Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı ekleri
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri
- Kat mülkiyetine geçiş belgeleri ve tapu kaydındaki eklenti bilgileri
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örnekleri
- Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ile bunlara verilen cevaplar
Yönetim planı, kanundan önce okunmalı
Ortak yerlerin kullanımı, giderlerin paylaşımı ve yöneticinin yetkileri bakımından yönetim planı, kat malikleri arasında bağlayıcı bir düzenleme oluşturur. Uyuşmazlık öncesinde bu metnin ilgili maddeleri okunmadan yapılan değerlendirme, kanunun genel hükümlerine dayanan ama somut olayda uygulanmayan bir sonuca götürebilir. Yönetim planı değişikliğine ilişkin nisap koşulları da ayrıca denetlenmelidir.
Yetkili mahkemede tereddüde yer bırakmayın
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev ve yetki, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak belirlenir. Kira ilişkisinden doğan talepler, ortak alan uyuşmazlıklarıyla aynı çatı altında ele alınamaz; bunlar farklı mahkemelerin görev alanına girebilir. Kararın iptaline yönelik taleplerde ise sürenin, kurul kararının alındığı veya öğrenildiği tarihe göre işlediği unutulmamalıdır.
Kurul kararı alınmadan açılan davanın riski
Bazı taleplerde, kat malikleri kurulunun konuyu görüşmüş olması beklenir. Kurul gündemine hiç getirilmemiş bir konuda doğrudan dava açılması, uyuşmazlığın esasına girilmesini geciktirebilir. Bu nedenle yazılı talep, gündem önerisi ve toplantı çağrısı adımlarının belgelenmesi yararlıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve tapu kaydı sonucu değiştirebilir. Somut uyuşmazlığınızda tespit talebi hazırlamadan önce proje ve yönetim planı ile birlikte hukuki destek almanız yerinde olur.