Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu kez doğru talebi yanlış zamanda veya yanlış biçimde ileri sürer. TBK'nın kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri artışın sınırını ve koşullarını belirlerken, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu taşınmazın kullanımına ilişkin ek başlıklar getirir. Aşağıdaki liste, tespit davası düşünülüyorsa öncesinde tamamlanması gereken adımlara odaklanır.
Artış Talebinin Dayanağını Ayırmak
İlk ayrım, talebin sözleşmedeki artış kaydına mı, yasal sınıra mı yoksa kira bedelinin yeniden belirlenmesine mi dayandığıdır. Sözleşmedeki kayda dayanan talep ile yeni dönem için bedelin tespiti talebi aynı şey değildir; ikisinin koşulları ve zamanlaması ayrıdır. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde uygulanacak değerlendirme ile yeni kurulmuş bir ilişkideki değerlendirme de farklıdır. Bu ayrım yapılmadan yazılan dilekçe, esasa girilmeden sonuçlanabilir.
İhtar ve Bildirimin Zamanlaması
- Bildirimin hangi tarihe kadar ulaşması gerektiği sözleşme ve dönem başlangıcına göre hesaplanır.
- Tebliğ yöntemi kanıtlanabilir olmalıdır; elden teslimde imzalı nüsha saklanır.
- Bildirim metninde talep edilen bedel ve dayanağı açıkça yazılır.
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa bildirimin hepsine yapılıp yapılmadığı kontrol edilir.
Tespit Davasında Delil Hazırlığı
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve durumu belgeyle ortaya konur.
- Çevredeki benzer taşınmazların kira düzeyine ilişkin somut örnekler derlenir.
- Kiralananda yapılan iyileştirmeler ve bunların kim tarafından karşılandığı gösterilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi dilekçede baştan yazılır.
- Önceki dönemlere ait ödeme kayıtları düzenli biçimde sunulur.
Dava Sürerken Ödeme Yönetimi
Tespit davası devam ederken kiracının ödemeyi kesmesi, tartışmanın konusunu değiştirerek tahliye riskini gündeme getirebilir. Bu nedenle uyuşmazlık sürerken ödemelerin ihtirazi kayıtla ve banka kanalıyla sürdürülmesi, kiracı tarafında en önemli risk azaltma adımıdır. Kiraya veren tarafında ise yapılan ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin kayıt altına alınması gerekir; aksi hâlde sonradan hangi ayın ödendiği tartışması doğar.
Genel Not
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin içeriği, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. Kira uyuşmazlıklarında atılan adımlar tahliye sonucunu da etkileyebildiğinden, bildirim göndermeden önce hukuki değerlendirme almak yerinde olur.