Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların çoğu, aslında haklılık sorunundan değil zamanında hareket etmeme sorunundan kaynaklanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu kararlarına karşı gidilecek yolu ve süreyi ayrıca düzenlediğinden, genel usul alışkanlıklarıyla hareket etmek hak kaybına yol açabilir.
Kararın Alındığı Andan İtibaren İşleyen Saat
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebiyle mahkemeye başvurulabilmesi için kanunda sınırlı bir süre öngörülmüştür ve bu sürenin başlangıcı, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Toplantıda bulunan malik ile karardan sonradan haberdar olan malik aynı anda hareket etmek zorunda değildir. Bu nedenle ilk yapılması gereken, karar defterindeki tarihi, toplantıya katılım durumunu ve kararın tebliğ edilip edilmediğini belgelemektir.
Hangi Uyuşmazlık Hangi Yola Gider?
- Karar iptali talepleri: kat malikleri kurulu kararına yönelik doğrudan itiraz
- Aidat ve ortak gider alacakları: tahsil için icra takibi ya da dava
- Projeye aykırı yapı ve ortak alan işgali: eski hâle getirme talebi
- Ana gayrimenkulün kullanımına aykırılık: kanunun öngördüğü özel yaptırım süreci
- Yönetici işlemlerine ilişkin şikâyetler ve yöneticinin sorumluluğu
Toplantı Sürecinde Kontrol Edilecekler
- Çağrının tüm maliklere usulüne uygun ulaştırıldığını gösteren kayıtları saklayın.
- Toplantı ve karar yeter sayılarının, kararın konusuna göre değiştiğini gözden kaçırmayın; bazı kararlar için kanun daha ağır çoğunluk arar.
- Muhalefetinizi karar defterine yazdırıp imzalayın; sonradan yapılan sözlü itirazın ispatı güçtür.
- Kiracıların ve intifa hakkı sahiplerinin katılım ile oy durumunu ayrıca değerlendirin.
- Yönetim planındaki özel hükümlerin, kanunun emredici kurallarıyla çatışıp çatışmadığını kontrol edin.
Aidat ve Ortak Gider Tartışmalarında Belge Düzeni
Ortak gider alacakları bakımından tartışma genellikle iki noktada toplanır: giderin gerçekten yapılıp yapılmadığı ve dağıtım oranının doğru uygulanıp uygulanmadığı. Bu nedenle harcama belgelerinin, banka hareketlerinin ve dağıtım tablosunun düzenli tutulması, hem yönetimi hem itiraz eden maliki koruyan tek pratik yöntemdir. Gecikme tazminatı istenirken de dayanağın yönetim planı ve kanun çerçevesinde gösterilmesi gerekir.
Kiracıyla İlişkinin Ayrı Tutulması
Kiracının ortak giderlerden sorumluluğu ile malikin sorumluluğu birbirinden farklıdır; kira ilişkisinden doğan talepler TBK, ortak yer kullanımından doğanlar ise kat mülkiyeti rejimi çerçevesinde değerlendirilir. İki ilişkinin tek dilekçede karıştırılması, görev ve taraf sıfatı yönünden sorun doğurur.
Bu metin genel bir yol haritası sunar. Yönetim planı hükümleri, kararın konusu ve toplantı sürecindeki ayrıntılar sonucu değiştirebileceğinden, somut uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme alınması önerilir.