Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların büyük kısmı, ihtarın hiç çekilmemesinden ya da yanlış kişiye çekilmesinden doğar. TBK, TMK ve 634 ekseninde ihtar; hem temerrüdün hem de sonraki davanın zeminini kuran işlemdir. Burada usule aykırı işlem riskinin ihtar aşamasında nasıl azaltılacağı ele alınmaktadır.
İhtarın Muhatabı Kim: Malik mi, Kiracı mı
Aidat ve ortak gider borcundan kural olarak bağımsız bölüm maliki sorumludur; kiracı, kira sözleşmesi kapsamında ve kira bedeli ile sınırlı biçimde birlikte sorumlu tutulabilir. Yalnızca kiracıya çekilen ihtar, malik yönünden temerrüt doğurmayabilir. Tapu kaydından güncel malik teyit edilmeden ihtar hazırlanmamalıdır; devir yakın tarihliyse hangi dönem borcunun kime ait olduğu ayrıca ayrıştırılmalıdır.
İhtar Metninde Bulunması Gereken Asgari Unsurlar
- Borcun dönemi, kalemi ve tutarının açıkça gösterilmesi
- Dayanağın yönetim planı, işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı olarak belirtilmesi
- Ödeme için makul bir sürenin tanınması
- Ortak alana ilişkin ihlallerde eski hale getirme talebinin somut biçimde yazılması
- Sonuçların ve başvurulacak yolun ifade edilmesi
Yönetim Planı ve Kurul Kararı Olmadan Talep Kurulmaz
Ortak alanın kullanımına, projeye aykırı tadilata veya işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlere ilişkin taleplerde dayanak metin yönetim planıdır. Kurul kararı alınmadan yapılan çağrılar, karşı tarafça kolaylıkla yetkisizlik itirazına konu edilir. Karar defterinin ilgili sayfası, toplantı çağrısı ve hazirun listesi ihtar dosyasına baştan eklenmelidir.
Gecikme Tazminatı ve Faiz Hesabında Sık Yapılan Hata
Kat mülkiyeti mevzuatında ortak gider borcunu zamanında ödemeyen malik için ayrı bir gecikme tazminatı öngörülmüştür ve bu, genel temerrüt faizinden farklı işler. Hesabın hangi tarihten başlatıldığı, hangi orana göre yürütüldüğü ve mükerrer talep içerip içermediği dosyaya bir tabloyla konulmalıdır. Belirsiz hesap, alacağın esasını haklı olsa bile kısmi redde yol açabilir.
İhtardan Sonra Hangi Yol
- Ödeme yapılmazsa icra takibi mi, dava mı tercih edileceği belirlenir.
- Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak saptanır.
- Ortak alan ihlali sürüyorsa delil tespiti seçeneği değerlendirilir.
- Tebligat parçaları ve tebliğ tarihleri ayrı bir listede izlenir.
- Karşı tarafın itiraz ihtimaline göre ikinci aşama planı hazırlanır.
Bu açıklamalar bilgilendirme amacı taşır; her apartman ve site için yönetim planı hükümleri, karar geçmişi ve fiili kullanım biçimi farklıdır. İhtar metni gönderilmeden önce belgelerin bütün olarak gözden geçirilmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması isabetli olacaktır.